Geltung der gesetzlichen Kündigungsfrist wegen Formun­wirk­samkeit des Mietvertrags über GeschäftsräumeVertraglich vereinbarte Kündigungsfrist ist länger als gesetzliche Kündigungsfrist

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2003 kam es zu einem Mietver­trags­schluss über Gewerberäume in Leipzig. Der Mietvertrag war befristet auf 3 Jahre und sollte sich jeweils um ein Jahr verlängern, wenn nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit einer der Parteien der Verlängerung widerspricht. Die Vermieterin war eine GbR, die aus zwei Gesellschaftern bestand. Den Mietvertrag unterschrieb nur einer der Gesellschafter. Im Jahr 2023 wurde das Objekt verkauft und kam es zu einem Vermie­ter­wechsel. Der neue Vermieter kündigte das Mietverhältnis. Nachfolgend bestand Streit zwischen den Parteien zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis endete. Der Mieter verwies auf die Regelung im Mietvertrag zur Verlängerung des Mietverhältnis bei fehlendem Widerspruch. Diese Regelung hielt der Vermieter für unwirksam und berief sich auf die gesetzliche Kündigungsfrist. Der Vermieter erhob schließlich Räumungsklage. Das Landgericht Leipzig gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume

Das Oberlan­des­gericht Dresden bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Dem Vermieter stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume zu. Er habe das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen können.

Formun­wirk­samkeit des Mietvertrags wegen fehlender Unterschrift des zweiten Gesellschafters

Der Mietvertrag sei unwirksam, da er nicht den Anforderungen der gesetzlichen Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 BGB genüge, so das Oberlan­des­gericht. Der Vertrag wurde nur von einem Gesellschafter unterschrieben, ohne dass mit einem Vertre­tungs­zusatz die Vertretung sämtlicher Gesellschafter der GbR kenntlich gemacht wurde. Dies begründe die Formun­wirk­samkeit. Daraus ergebe sich nicht nur die Rechtsfolge, dass der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Vielmehr sei weiterhin eine im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist aus § 580 a Abs. 2 BGB.