Unwirksame mietver­tragliche Regelung zur Anpassung der Indexmiete bei einseitigen Anpassungsrecht des VermietersKeine Regelung der indexbezogenen Absenkung der Miete zugunsten des Mieters

In dem zugrunde liegenden Fall klagten die Mieter einer Wohnung im Jahr 2023 vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete für die Monate Februar bis April 2023. Die Mietver­trags­parteien hatten eine Indexmiete vereinbart und für den genannten Zeitraum trat eine Index­mie­t­er­höhung ein. Da die mietver­tragliche Regelung zur Indexmiete nur Ausführungen zu den Erhöhungs­mög­lich­keiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters, den Mietzins abzusenken, enthielt, erachteten die Kläger die Index­miet­ver­ein­barung für unwirksam. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des beklagten Vermieters.

Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete

Das Landgericht Berlin II bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Den Klägern stehe gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete zu, da sie den Mietzins in Umfang der Index­mie­t­er­höhung ohne Rechtsgrund gezahlt haben. Die im Mietvertrag enthaltene Indexklausel sei gemäß § 557 b Abs. 5 BGB unwirksam, weil sie zum Nachteil der Kläger von § 557 b Abs. 1 BGB abweiche.

Unwirksamkeit der Indexklausel

Bildet die Index­miet­ver­ein­barung die Möglichkeit zur Absenkung der Miete nicht ab, so das Landgericht, sei sie als eine sogenannte Einsei­tig­keits­klausel, die nur dem Vermieter eine Erhöhung gestattet, unwirksam. Die Unwirksamkeit betreffe dabei die gesamte Indexklausel.