Mögliches Sonder­kündigungs­recht nach 30 Jahren bei dauerhaftem Ausschluss des Kündi­gungs­rechts setzt Vorliegen eines Kündi­gungs­grundes vorausMögliche analoge Anwendung des § 544 BGB

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 1992 kam es über eine Wohnung in Berlin zum Abschluss eines Mietvertrags auf unbestimmte Zeit. Die Mietver­trags­parteien vereinbarten dabei im Rahmen einer Zusatz­ver­ein­barung, dass das Mietverhältnis vom Vermieter nicht gekündigt werden kann. Nach dem auf Seiten des Vermieters ein Wechsel stattgefunden hatte, kündigte der neue Vermieter im Oktober 2022 das Mietverhältnis. Da sich die Mieterin weigerte die Kündigung zu akzeptieren, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Amtsgericht gab Räumungsklage statt

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Seiner Auffassung nach habe die Kündigung auf § 544 BGB gestützt werden können. Der Kündigungsausschluss sei so zu behandeln als ob das Mietverhältnis für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen worden sei. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Mieterin.

Landgericht verneint Wirksamkeit der Kündigung

Das Landgericht Berlin II entschied zu Gunsten der Mieterin. Dem Vermieter stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Denn seine Kündigung sei unwirksam. Sie habe nicht unmittelbar auf § 544 BGB gestützt werden können, da kein befristeter Mietvertrag für einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren abgeschlossen wurde. Vielmehr liege ein Vertrag vor, der auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Solche Verträge können nicht gestützt auf § 544 BGB gekündigt werden, selbst wenn sie länger als 30 Jahre laufen.

Entsprechende Anwendung des § 544 BGB setzt Vorliegen eines Kündi­gungs­grundes voraus

Soweit eine Kündigung in entsprechender Anwendung des § 544 BGB für möglich erachtet wird, gab das Landgericht zu bedenken, dass es dennoch eines Kündi­gungs­grundes bedürfe. Ein Mietverhältnis könne nicht einfach nach Ablauf von 30 Jahren ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.