WEG haftet für Betriebskosten auch bei Veruntreuung durch HausverwaltungStadtwerke mussten WEG nicht über Rückstand informieren

In einem Verfahren vor dem Landgericht München I machte die Klägerin, die SWM Versorgungs GmbH gegen eine Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft rückständige Forderungen für den Bezug von Strom, Gas und Wasser für einen Zeitraum von Mitte 2001 bis Ende 2004 geltend.

Die beklagte Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft verteidigte sich im Wesentlichen damit, die von ihr beauftragte Hausverwaltung habe in strafrechtlich relevanter Weise die Wohngeld­zah­lungen teilweise für sich verwendet und nicht an die Klägerin weitergeleitet. Dies sei der Klägerin bekannt gewesen.

Ohne Erfolg. Der zuständige Einzelrichter hat entschieden, dass die Beklagte nicht beweisen konnte, dass es zwischen der Klägerin und der Hausverwaltung ein Zusammenwirken zu Lasten der Beklagten gegeben habe. Aus der Tatsache, dass die Klägerin gegen die Beklagte keine Versor­gungs­sperre verhängt habe, obwohl teilweise die Zahlungen ausblieben, könne dies nicht geschlossen werden.

Die Klägerin hätte die Beklagte auch nicht informieren müssen. Das Urteil führt insoweit aus:

"Die Vertretung der Einze­lei­gentümer durch einen Hausverwalter entspricht gerade der gesetzlichen Intention des § 27 Abs. WEG. Den richtigen Hausverwalter zu finden ist ein Problem der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, aber nicht ein Problem aus dem Risikobereich der Vertragspartner der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Folgen einer unlauteren Handlungsweise des Hausverwalters hat daher die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu tragen, nicht aber deren Vertragspartner […]. Hieran ändert auch nichts, dass die Klägerin durch das Handeln der [Hausverwaltung] bei mehreren Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaften […] erhebliche Zahlungs­rück­stände hinsichtlich des Energiebezugs erlitten hat. Über die Regelung des § 27 Abs. 2 WEG haben nämlich die jeweiligen Eigentümer für die Verpflichtungen einzustehen […]. Daher bestand auch keine Infor­ma­ti­o­ns­pflicht der Klägerin den Einze­lei­gen­tümern gegenüber nach § 242 BGB, diese von Zahlungs­rück­ständen trotz Vorhandenseins eines Hausverwalters zu informieren und zu warnen. Derartige Warn- und/oder Hinweis­pflichten an die Einze­lei­gentümer würden die Anforderungen an ein vertragsgemäßes Verhalten der Klägerin bei den hier vorliegenden Massen­ge­schäften überbe­an­spruchen."