Recht zur fristlosen Kündigung bei Weigerung des Mieters trotz übernommener Pflicht in Vergleich Modernisierungs­arbeiten zu duldenKeine Duldungspflicht bei Verletzung der vermie­ter­seitigen Pflicht zur Stellung einer angemessenen Ersat­zun­terkunft

In dem zugrunde liegenden Fall wurden den Mietern einer völlig veraltet ausgestatten Wohnung Mitte des Jahres 2013 von ihren Vermieter mitgeteilt, dass eine umfangreiche Modernisierung der Wohnung beabsichtigt sei. Die Arbeiten sollten zwischen 12 und 14 Wochen andauern. Die Mieter weigerten sich nachfolgend die Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen zu dulden. Im anschließenden Gerichts­ver­fahren kam es im April 2014 zu einem Vergleich zwischen den Mietver­trags­parteien. Während sich die Mieter verpflichteten, die Moder­ni­sie­rungs­a­r­beiten zu dulden, sollte der Vermieter für diese Zeit unter anderem eine Pension stellen. Nachdem der Vermieter in der Folgezeit aus Sicht der Mieter unzumutbare Ersat­zun­ter­künfte angeboten habe, weigerten sich die Mieter die Bauarbeiten zu dulden. Der Vermieter kündigte daraufhin im Juni 2014 das Mietverhältnis fristlos und klagte auf Räumung sowie Herausgabe der Wohnung.

Amtsgericht wies Räumungs- und Herausgabeklage ab

Das Amtsgericht München wies die Räumungs- und Herausgabeklage ab. Seiner Ansicht nach sei die fristlose Kündigung unwirksam gewesen. Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Berufung ein.

Landgericht hielt fristlose Kündigung ebenfalls für unwirksam

Das Landgericht München I bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies daher die Berufung des Vermieters zurück. Zwar seien die Mieter aufgrund des Prozess­ver­gleichs verpflichtet gewesen, die Moder­ni­sie­rungs­a­r­beiten zu dulden. Die Weigerung dies zu tun rechtfertige nach einer erfolglosen Abmahnung zudem grundsätzlich eine fristlose Kündigung. Den Mietern sei im vorliegenden Fall jedoch keine Pflichtverletzung anzulasten gewesen. Sie haben zu Recht die Duldung verweigern dürfen. Denn der Vermieter habe selbst die von ihm in dem Vergleich übernommene Pflicht zur Unterbringung der Mieter in einem Pensionszimmer verletzt.

Angemessene Ersat­zun­terkunft erfordert zumindest Pensionszimmer mit eigenen Sanitäranlagen

Obwohl der Vergleich lediglich die Pflicht zur Stellung einer "Pension" beinhaltet habe und keine Einzelheiten zur Ausstattung sowie Beschaffenheit der Unterkunft eingeschlossen habe, so das Landgericht, haben die Mieter aufgrund der Ausstattung ihrer Wohnung mit Küche und Bad zumindest ein Pensionszimmer mit eigenen Sanitäranlagen verlangen dürfen. Dem sei der Vermieter aber nicht nachgekommen. Dieser habe zunächst ein Zimmer in einem Obdachlosenheim angeboten, was keine angemessene Ersatzunterkunft dargestellt habe. Schließlich habe er ein 12 qm großes Pensionszimmer, welches weder über ein eigenes Bad noch ein WC verfügte und lediglich mit zwei schmalen Einzelbetten, zwei Stühlen, einem Tisch sowie einem Schrank ausgestattet war, angeboten.