Eigenmächtige vom Vermieter geduldete Entfernung einer Wand rechtfertigt keine fristlose Kündigung des Mietver­hält­nissesAnspruch auf Wieder­her­stellung besteht wegen langer Duldung nicht

Im zugrunde liegenden Fall entfernten die Mieter eines Einfa­mi­li­en­hauses im Jahr 2006 eine nichttragende Wand und ließen sich dort einen Kaminofen einbauen. Im Jahr 2011 verlangte der Vermieter die Beseitigung des Kaminofens und die Wiederrichtung der Wand, da seine nach Mietvertrag erforderliche Zustimmung zu der baulichen Veränderung fehlte. Da sich die Mieter weigerten dem nachzukommen, kündigte der Vermieter sie fristlos und erhob Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Die Mieter meinten, dem Vermieter stehen die Ansprüche nicht zu, da er seit 2006 Kenntnis von der Entfernung der Wand hatte und somit der baulichen Veränderung stillschweigend zugestimmt habe.

Amtsgericht gab Wieder­her­stel­lungsklage statt

Das Amtsgericht Celle bejahte einen Wieder­her­stel­lungs­an­spruch, da es an einer ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters gefehlt habe. Den Räumungs- und Heraus­ga­be­an­spruch verneinte das Gericht jedoch. Denn der Verstoß der Mieter habe keine Kündigung gerechtfertigt. Gegen die Entscheidung legten beide Parteien Berufung ein.

Räumungs- und Heraus­ga­be­an­spruch bestand nicht

Das Landgericht Lüneburg folgte zunächst der Ansicht des Amtsgerichts, dass ein Anspruch auf Räumungs- und Herausgabe des Hauses nicht bestanden habe. Denn die fristlose Kündigung des Mietver­hält­nisses sei unwirksam gewesen. Zwar könne grundsätzlich eine bauliche Veränderung, die ohne Zustimmung des Vermieters erfolgte, eine außer­or­dentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen. Hier sei hingegen zu berücksichtigen gewesen, dass der Vermieter bereits seit 2006 von dem Abriss der Wand Kenntnis hatte und erst im Jahr 2011 dies bemängelte. Duldet der Vermieter vier Jahre lang einen Zustand, könne er nach dieser Zeit eine fristlose Kündigung nicht mehr aussprechen.

Wieder­her­stel­lungs­an­spruch bestand ebenfalls nicht

Das Landgericht verneinte jedoch entgegen dem Amtsgericht den Wieder­her­stel­lungs­an­spruch des Vermieters. Denn es wäre treuwidrig, die Entfernung der Wand zunächst über vier Jahre zu dulden und nach Ablauf dieser Zeitspanne den Wiederaufbau zu fordern. Ein solcher Anspruch bestehe vielmehr erst dann, wenn das Mietverhältnis beendet wird.