Schim­mel­pilz­befall - Erst nach Ablauf der Abhilfefrist kann fristlos gekündigt werdenGesund­heits­ge­fährdung richtet sich nach objektiven Maßstäben

Im Fall stellte ein Mieter ca. 6 Monate nach Mietver­trags­beginn fest, dass in der Wohnung lokal begrenzt Schimmelpilz auftrat. Er forderte den Vermieter unter Fristsetzung zur Mängel­be­sei­tigung auf und kündigte eine Mietminderung in Höhe von 60 % an. Daraufhin teilte der Vermieter dem Mieter mit, dass er umgehend einen Sachver­ständigen mit der Feststellung der Ursache der Schim­mel­pilz­bildung beauftragen werde. Dies tat aber auch der Mieter. Der von ihm beauftrage Sachverständige nahm die Wohnung in Augenschein, woraufhin der Mieter die dem Vermieter gesetzte Frist zur Abhilfe der Mängel um ca. 1,5 Monate verkürzte. Der Vermieter wies daraufhin, dass er noch das Gutachten des von ihm beauftragten Sachver­ständigen abwarten wolle. Der Mieter kündigte daraufhin den Mietvertrag fristlos.

Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zahlung des Mietzinses für den Zeitraum, der zwischen der fristlosen Kündigung und der Neuvermietung lag. Nachdem das Amtsgericht noch seine Klage abgewiesen hat, erhielt er vor dem Landgericht Kiel recht.

Die Richter führten aus, dass die fristlose Kündigung des Mieters unwirksam gewesen sei. Der Mieter hätte seine Kündigung auf eine Gesund­heits­ge­fährdung nach § 569 Abs. 1 gestützt. Zwar sei die Wohnung unstreitig von Schimmelpilz befallen; jedoch reiche dieses Vorbringen (noch) nicht aus. Allein die Schim­mel­pilz­bildung stelle noch keine Gesund­heits­ge­fährdung dar. Dies richte sich nach objektiven Maßstäben. Die Gesund­heits­ge­fährdung müsse nachhaltig sein und mit einer gewissen Wahrschein­lichkeit eintreten. Eine solche Feststellung setze voraus, dass die Konzentration der Sporen in der Raumluft sowie darüber hinaus bekannt wäre, bei welcher Aufent­haltsdauer (etwa Allergiker) mit einer Gesund­heits­be­ein­träch­tigung zu rechnen sei. Es reiche nicht aus, dass eine Gesund­heits­ge­fährdung nicht ausgeschlossen werden könne.

Auch eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB komme nicht in Betracht. Zwar könne ein Mieter danach ein Mietverhältnis kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise nicht gewährt werde, z. B. wenn die Mietsache einen Mangel aufweise. Grundsätzlich könne im Auftreten von Schimmelpilzen ein Mangel gesehen werden. Jedoch berechtige nicht jeder Mangel zur fristlosen Kündigung. Die mangelbedingte Beein­träch­tigung dürfe nicht unerheblich sein. Ob dies im Fall gegeben war, ließen die Richter ab dahinstehen, denn eine Kündigung gemäß § 543 BGB setze eine ordnungsgemäße und angemessene Fristsetzung voraus (vgl. § 543 Abs. 3 BGB). Die Kündigung sei aber erst nach Ablauf dieser Frist möglich. Hier hatte der Mieter aber vor Ablauf der Abhilfefrist gekündigt.

Vorinstanz:

AG Norderstedt, Urt. v. 31.03.2004 - 42 C 18/03 -