Mietminderung bei eingeschränkter Möglichkeit der Raumtem­pe­ra­tur­re­gu­lierungAufsteigende Wärme und Geräusche aus dem Heizungsraum

Im zugrunde liegenden Fall bewohnte ein Mieter eine Wohnung, die über dem Heizungsraum lag. Von der Heizung gingen Lärm- und Wärmeemissionen aus. Der Fußboden seiner Wohnung wurde durch die darunter liegende Heizung stark erwärmt. Außerdem wurde der Mieter durch den Lärm der Heizung gestört - insbesondere dann, wenn die Pumpe ansprang.

Landgericht: Heizungs­im­mission stellen Mietmangel dar

Das Landgericht Hamburg stellte fest, dass der Mieter berechtigt sei, die Miete zu mindern. Die vom unter der Wohnung gelegenen Heizungsraum ausgehende übermäßige Wärmeimmission stelle einen Mietmangel dar.

Für Mietminderung ist die Bruttomiete die Berech­nungs­grundlage

Als Minderungshöhe hielt das Landgericht unter Berück­sich­tigung aller Umstände sowohl für die übermäßige Wärmeemission als auch für die Lärmemission jeweils eine Quote von 10 % für angemessen und ausreichend, wobei als Bemes­sungs­grundlage nach der Rechtsprechung beider Mietsenate des Bundes­ge­richtshofs auf die Bruttomiete abzustellen sei (grundlegend Urteil des für das Gewer­be­raum­mietrecht zuständigen 12. Zivilsenats vom 6. April 2005 = BGHZ 163, 1, dem sich der für das Wohnraum­mietrecht zuständige 8. Zivilsenat mit Urteil vom 20. Juli 2005 (NJW 2005, 2773 = NZM 2005, 699) angeschlossen hat.

10 % Minderung wegen Wärmeemission

Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehöre die Möglichkeit, die Raumtemperatur nach den subjektiven Behag­lich­keits­emp­finden regulieren zu können. Eine permanente Beheizung laufe diesem Interesse zuwider und beeinträchtige den Mieter in seinem Wohnkomfort erheblich, wenn er nicht in der Lage sei, im Rahmen der allgemein üblichen Wärme­re­gu­lie­rungs­mög­lich­keiten, insbesondere Schlafzimmer, auf eine für den Schlaf angenehme Raumtemperatur abkühlen zu lassen. Das Landgericht hielt es für angemessen, für die Wärmeemission eine ganzjährige Quote von durchgehend 10 % anzusetzen.

10 % Minderung wegen Heizungs­ge­räuschen

Hinsichtlich der Geräu­sch­ent­wicklung hielt das Gericht ebenfalls eine Quote von 10 % für angemessen. Insbesondere das Anspringen der Pumpe stelle eine unangenehme Lärmstörung dar. Die insta­nz­ge­richtliche Rechtsprechung, der sich das Landgericht anschloss, hielt für vergleichbare Heizungsgeräusche, welche insbesondere zur Nachtzeit besonders störend wirken, eine Minderungsquote von 10 % insgesamt für angemessen (vgl. LG Hannover, Az. 9 S 211/93 = WuM 1994, 463; AG Hamburg, WuM 1987, 271).