Verwalter darf grundsätzlich nicht eigenmächtig selbständiges Beweisverfahren zur Sicherung von Gewähr­leistungs­ansprüchen einleitenEinleitung eines selbständigen Beweis­ver­fahrens stellt keine Notmaßnahme im Sinne von § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG dar

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft konnte sich nicht darauf einigen, ob sie gegen den Bauträger Gewähr­leis­tungs­ansprüche wegen Mängel an der Heizung geltend machen soll. Nachdem sich die Gemeinschaft auch nicht auf einer Eigen­tü­mer­ver­sammlung im Oktober 2014 auf ein Vorgehen einigen konnte, obwohl allen die drohende Verjährung der Gewähr­leis­tungs­ansprüche vor Augen war, leitete die Verwalterin eigenmächtig ein selbständiges Beweisverfahren ein, um somit die Ansprüche zu sichern. Die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft war damit nicht einverstanden und klagte gegen die Verwalterin auf Erstattung der durch den Prozess entstandenen Kosten.

Amtsgericht gibt Schaden­s­er­satzklage statt

Das Amtsgericht Limburg gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Verwalterin. Ihrer Meinung nach sei ihr Handeln als Notmaßnahme gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG gedeckt gewesen.

Landgericht verneint Recht zur eigenmächtigen Einleitung eines selbständigen Beweis­ver­fahrens

Das Landgericht Frankfurt am Main bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und beabsichtigte daher die Berufung der Verwalterin zurückzuweisen. Sie habe nicht gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG eigenmächtig ein selbständiges Beweisverfahren als Notmaßnahme einleiten dürfen. Dabei handele es sich um Maßnahmen, die so plötzlich erforderlich werden, dass es dem Verwalter unmöglich ist, kurzfristig eine außer­or­dentliche Eigen­tü­mer­ver­sammlung einzuberufen, um über die Maßnahme zu entscheiden. Diese Voraussetzungen lägen bei Gewähr­leis­tungs­pro­zessen im Regelfall schon deshalb nicht vor, weil sich Mängel in der Regel nicht erst kurz vor Ablauf der Gewähr­leis­tungsfrist zeigen, so das Gericht. So lag der Fall hier. Zudem verwies das Gericht darauf, dass die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft trotz drohender Verjährung bewusst die Entscheidung getroffen habe, nicht gegen den Bauträger vorzugehen.

Zurücknahme der Berufung

Die Verwalterin nahm die Berufung schließlich zurück.