Unwirksame Moder­nisierungs­miet­erhöhung wegen vorsätzlichen und kollusiven Verstoßes gegen Wirt­schaftlich­keits­gebotVermieter und mit ihm wirtschaftlich verbundenes Bauunternehmen erstellten überhöhte Abrechnungen

In dem zugrunde liegenden Fall wurden an einer Mietwohnung in Berlin diverse Moder­ni­sie­rungs­a­r­beiten durchgeführt. Nachträglich stellte sich heraus, dass ein Teil der Arbeiten vom Bauunternehmen bewusst zu hoch abgerechnet wurden. Das Bauunternehmen war dabei mit der Vermieterin wirtschaftlich verbunden. Der Geschäftsführer der Vermie­tungs­ge­sell­schaft war zugleich Geschäftsführer des Bauunternehmens. Die teilweise überhöhten Kosten wollte der Vermieter mittels einer Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umlegen. Da sich der Mieter weigerte die Mieterhöhung zu akzeptieren, erhob die Vermieterin Klage. Nachdem das Amtsgericht Berlin-Mitte über den Fall entschied, musste das Landgericht Berlin als Berufungs­instanz eine Entscheidung treffen.

Kein Anspruch auf erhöhte Miete

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten des Mieters. Der Vermieterin stehe kein Anspruch auf die erhöhte Miete zu. Die Mieter­hö­hungs­er­klärung aufgrund der Moder­ni­sie­rungs­a­r­beiten sei wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB unwirksam. Die Vermieterin habe die Absicht gehabt, den Mieter mit überhöhten Kosten zu übervorteilen. Die von der Vermieterin zugrunde gelegte Berechnung der Gesamtkosten der Arbeiten habe darauf abgezielt, dem Mieter Kosten aufzuerlegen, die in einem deutlichen Missverhältnis zur Leistung stehen. Dieser vorsätzliche Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot habe der eigenen Gewinn­ma­xi­mierung gedient.

Keine Teilun­wirk­samkeit der Mieter­hö­hungs­er­klärung

Zwar sei eine Mieter­hö­hungs­er­klärung bei einem Verstoß gegen das Wirtschaft­lich­keitsgebot nicht insgesamt unwirksam, so das Landgericht. Eine Teilun­wirk­samkeit sei jedoch im vorliegenden Fall unangemessen, da ein vorsätzlicher und kollusiver Verstoß gegen das Wirtschaft­lich­keitsgebot vorlag. Nur eine vollständige Unwirksamkeit der Mieter­hö­hungs­er­klärung stelle einen wirksamen Schutz des Mieters vor auf diese Art und Weise vorsätzlich überhöht abgerechneten Moder­ni­sie­rungs­kosten dar.