Unwirksamkeit einer mietver­trag­lichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs aufgrund zu kurzem Abstand zwischen Abmahnung und KündigungZeitraum zwischen Abmahnung und Kündigung muss Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Mieter einer Wohnung zahlte seit Jahren seine Miete verspätet. Dies hatte der Vermieter bis Ende November 2014 beanstan­dungslos hingenommen. Denn erst am 27.11.2014 erhielt der Mieter eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen. Die Abmahnung erfolgte drei Werktage vor dem nächsten Zahlungstermin am 03.12.2014. Da der Mieter die Mietzahlung wiederum für einen Tag verspätet überwies, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis am 05.12.2014 ordentlich und fristlos. Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, erhob der Vermieter Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht Berlin-Neukölln wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies daher die Berufung des Vermieters zurück. Ihm habe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zugestanden, da die Kündigung unwirksam gewesen und somit das Mietverhältnis nicht beendet worden sei.

Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung

Zwar rechtfertigen laufende unpünktliche Mietzahlungen nach einer erfolglosen Abmahnung eine fristlose Kündigung, so das Landgericht. Zwischen der Abmahnung und dem nächsten Zahlungstermin müsse aber ein Zeitraum liegen, der es dem Mieter ermögliche, auf die Abmahnung zu reagieren und sein Zahlungs­ver­halten umzustellen. Die Abmahnung sei kein formaler Selbstzweck. Sie diene nicht zur Vorbereitung einer Kündigung. Sie solle vielmehr Gelegenheit zur Änderung des Verhaltens geben und vor den Folgen der Fortsetzung des vertrags­widrigen Verhaltens warnen. Daher sei eine Kündigung, die unmittelbar nach der Abmahnung ausgesprochen werde unwirksam. Dies gelte im vorliegenden Fall umso mehr, als das der Vermieter die verspäteten Mietzahlungen über Jahre beanstan­dungslos hingenommen habe.

Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung

Aufgrund der oben genannten Gründe sei nach Ansicht des Landgerichts auch die ordentliche Kündigung unwirksam gewesen. Zwar setze eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB keine Abmahnung voraus. Jedoch sei die als Gesichtspunkt bei der Prüfung zu berücksichtigen, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflicht­ver­letzung des Mieters vorliege. Angesichts der oben genannten Gründe sei dies zu verneinen.