Mietminderung wegen Schimmels: Vermieter kann ohne vorherige Klärung des Minde­rungs­rechts gekündigten Mieter auf Räumung verklagenVereinzelter Schimmel in Mietwohnung rechtfertigt Mietminderung von 10-15 %

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieterin einer Wohnung zahlte die Miete für Juni und Juli 2009 zu spät. Sie erhielt aufgrund dessen von ihrem Vermieter einer Abmahnung. Trotz dieser Warnung erfolgte die Mietzahlung für August 2009 ebenfalls verspätet. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos. Nachdem sich die Mieterin weigerte auszuziehen, erhob der Vermieter Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Mieterin hielt die Klage für unzulässig. Sie führte an, dass ihr ein Recht zur Mietminderung von 25 % und ein darüber hinaus gehendes Zurück­be­hal­tungsrecht an den Mietzahlungen zugestanden habe, da in ihrer Wohnung am Badezim­mer­fenster, im Bad 4 cm um das Abflussrohr, an der Wohnzim­me­rau­ßenwand, an der Balkontür sowie am Schlaf­zim­mer­fenster Schimmel auftrat.

Anspruch auf Räumung aufgrund wirksamer Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten des Vermieters. Ihm habe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zugestanden, da die Kündigung wegen Zahlungsverzugs der Mieterin gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam gewesen sei. In diesem Zusammenhang habe der Schimmelbefall keine Rolle gespielt.

Kein Zurück­be­hal­tungsrecht in Höhe der vollen Miete aufgrund Schimmelbefalls

Nach Ansicht des Landgerichts sei die Mieterin selbst dann nicht in voller Höhe von ihrer Mietzah­lungs­pflicht befreit gewesen, wenn der behauptete Mangel ein Zurück­be­hal­tungsrecht begründet hätte. Hätte der Schimmelbefall einen zur Mietminderung recht­fer­ti­genden Mangel dargestellt, so hätte er lediglich in Höhe von 10-15 % bestanden. Die Mietzah­lungs­pflicht wäre somit selbst bei bestehendem Zurück­be­hal­tungsrecht in Höhe des drei- bis fünffachen Minde­rungs­betrags nicht vollständig erloschen gewesen.

Zulässige Räumungsklage ohne vorherige Klärung des Minde­rungs­rechts

Der Vermieter sei zudem nicht verpflichtet gewesen, so das Landgericht, vor Erhebung der Räumungsklage im Wege einer Klage auf Zahlung der rückständigen Miete die Berechtigung zur Mietminderung zu klären. Es genüge, wenn er davon ausgehe, dass die Mietminderung zu Unrecht erfolgt sei. Eine andere Auffassung würde dazu führen, dass der Vermieter unter Umständen ohne jede Aussicht auf eine erfolgreiche Vollstreckung eine Zahlungsklage erheben, den zahlungs­un­fähigen Mieter solange dulden und den zwischen­zeitlich entstehenden weiteren finanziellen Schaden allein tragen müsse.