Druckfunktion der Mietminderung rechtfertigt Erhöhung der MinderungsquoteRecht zur Mietminderung bei Unbenutzbarkeit einer Terrasse

Im zugrunde liegenden Fall kam es von März 1993 bis Juli 1993 zu Sanierungsarbeiten an einer zu einer Mietwohnung gehörenden Terrasse. Im Rahmen der Bauarbeiten wurde der Untergrund aufgestemmt und Baumaterialen auf der Terrasse gelagert. Die Mieter der zur Terrasse gehörenden Wohnung beanspruchten daher eine Mietminderung. Die Vermieter wiesen ein solches Ansinnen zurück. Denn in den Wintermonaten habe die Terrasse ohnehin nicht genutzt werden können. Außerdem war die Terrasse ab April mit Estrich belegt, so dass eine Nutzung möglich gewesen sei.

Mieter hatten aufgrund der Sanie­rungs­a­r­beiten Anspruch auf Mietminderung

Das Landgericht Berlin stellte fest, dass die Mieter einen Anspruch auf Mietminderung hatten. Es wies zugleich den Einwand der Vermieter zurück, dass eine Nutzbarkeit der Terrasse in den Wintermonaten ohnehin nicht gegeben sei. Dieser Einwand habe verkannt, dass die Mieter auch in den Wintermonaten den vollen Mietzins für die Mietsache, also einschließlich der Terrasse, bezahlten. Demnach haben die Vermieter die gebrauchsfähige Überlassung der gesamten Mietsache und nicht nur eines Teils geschuldet.

Minderungsquote von 9-10 % für Wintermonate angemessen

Das Landgericht hielt eine Minderungsquote für die Monate Februar und März von 10 % für angemessen. Die Quote berechnete sich daraus, dass die Terrasse flächenmäßig etwa 10 % der Wohnung eingenommen habe. Das Gericht billigte den Vermietern jedoch zu, dass die Beein­träch­tigung der Gebrauchs­fä­higkeit der Terrasse in den Wintermonaten nicht so schwerwiegend sei, wie in den Sommermonaten. Dies habe aber nicht zu einer niedrigeren Minderungsquote geführt, da insofern die optische Auffälligkeit der im Repara­tur­zustand und mit Baumaterialien versehenen Terrasse zu berücksichtigen gewesen sei. Darüber hinaus sei der hohe Mietzins (ca. 22 DM/qm netto kalt) zu beachten gewesen. Denn der Mieter, der eine vergleichsweise hohe Miete zahlt, dürfe gesteigerte Quali­täts­ansprüche geltend machen.

Erhöhung der Minderungsquote ab April

Für die Monate April bis Mai sei nach Ansicht des Landgerichts eine Minderung von etwa 15 % gerechtfertigt gewesen. Ab Juni haben die Mieter ihre Miete zunächst um 19-20 % später um 22 % mindern dürfen. Zwar sei die Terrasse ab April teilweise nutzbar gewesen. Angesichts der noch nicht abgeschlossenen Bauarbeiten und der gelagerten Baumaterialien, habe jedoch weiterhin eine eingeschränkte Nutzbarkeit vorgelegen.

Vermieter durften mit höherer Quote unter Druck gesetzt werden

Die stetige Erhöhung der Minderungsquote sei nach Auffassung des Landgerichts in Anbetracht des Zwecks der Minderung berechtigt gewesen. Denn sie stelle nicht nur einen Ausgleich zur Gebrauchs­be­ein­träch­tigung dar, sondern sie solle auch Druck auf den Vermieter ausüben, den Mangel zu beseitigen. Die Erhöhung der Quote sei daher wegen der Druckfunktion der Minderung gerechtfertigt gewesen.