BGH: Vorbehaltlose Ausübung einer Verlän­ge­rungs­option durch Mieter trotz Mietmangels führt nicht zum Ausschluss des Miet­minderungs­rechtsKeine Anwendung von § 536 b BGB

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ab Februar 2012 minderte die Mieterin einer Gewer­beim­mobilie ihre Miete um 50 %. Die Vermieterin akzeptierte das Minderungsrecht jedoch nicht. Sie verwies darauf, dass die Mieterin trotz Kenntnis von den Mängeln vorbehaltslos von der Option zur Verlängerung des Mietvertrags Gebrauch gemacht habe. Ein Recht zur Mietminderung sei somit ausgeschlossen gewesen. Die Vermieterin klagte daher auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Landgericht und Oberlan­des­gericht geben Zahlungsklage statt

Sowohl das Landgericht als auch das Oberlan­des­gericht Koblenz gaben der Zahlungsklage statt. Nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts habe die Mieterin durch die vorbehaltlose Ausübung der Verlän­ge­rungs­option entsprechend § 536 b BGB das Recht verloren, sich auf die Mängel zu berufen. Gegen diese Entscheidung legte sie Revision ein.

Bundes­ge­richtshof verneint Ausschluss des Mietmin­de­rungs­rechts

Der Bundes­ge­richthof entschied zu Gunsten der Mieterin und hob daher die Entscheidung des Oberlan­des­ge­richts auf. Die vorbehaltlose Ausübung der Verlän­ge­rungs­option habe nicht zu einem Verlust des Mietmin­de­rungs­rechts geführt.

Keine Anwendung von § 536 b BGB

Zwar sei ein Mieter mit seinem Minderungsrecht ausgeschlossen, wenn er trotz Kenntnis vom Mangel den Mietvertrag abschließt, so der Bundes­ge­richtshof. Die Ausübung der Verlän­ge­rungs­option habe aber kein Vertragsschluss dargestellt. Es sei keine neuer Vertrag zustande gekommen. Vielmehr sei lediglich die Laufzeit des Mietver­hält­nisses verlängert worden. Im Übrigen sei der Mietvertrag mit demselben Inhalt fortgesetzt worden.

Keine entsprechende Anwendung von § 536 b BGB

Nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs sei auch keine entsprechende Anwendung von § 536 b BGB in Betracht gekommen. Durch die Vorschrift solle verhindert werden, dass der Mieter trotz Kenntnis des Mangels den Mietvertrag abschließe und nachfolgend eine Mietminderung geltend mache. Ein solch wider­sprüch­liches Verhalten liege aber im Fall der vorbehaltlosen Ausübung der Verlän­ge­rungs­option nicht vor. Die Entscheidung für den Mietver­trags­schluss sei nämlich bereits gefallen und die mietver­trag­lichen Rechte und Pflichten seien bereits festgelegt.