BGH zur Kündigung eines Mietver­hält­nisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten GebäudeZu den Voraussetzungen einer Kündigung nach § 573 a Abs. 1 BGB - 3 Wohnungen ist eine zuviel

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Friedberg. Der Mietvertrag wurde im Jahr 2004 noch mit dem Voreigentümer des Hauses geschlossen, in dessen Obergeschoss sich die Wohnung der Beklagten befindet. Zu diesem Zeitpunkt war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Einlie­ger­wohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, an Dritte vermietet.

Neuer Hauseigentümer bezog zwei Wohnungen in dem Haus - im Keller und im Erdgeschoss

Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer).

Amtsgericht und Landgericht wiesen Räumungsklage des Vermieters ab

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis gestützt auf § 573 a Abs. 1 BGB. Die von ihr erhobene Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

BGH: Wohnung ist selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich

Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin ist von dem unter anderem für das Wohnraum­mietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundes­ge­richtshofs zurückgewiesen worden. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrs­an­schauung maßgebend. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushalts­führung ermöglicht. Nach den Feststellungen des Berufungs­ge­richts erfüllen die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses der Klägerin diese Anforderungen, denn neben einem 42 qm großen Wohn-/Schlafraum verfügen sie über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette.

BGH: Trotz Zusammennutzung von Keller- und Erdge­schoss­wohnung gibt es im Haus weiterhin drei Wohnungen

Die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin hat sich nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert hat, indem sie die Einlie­ger­wohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert.

BGH-Entscheidung vom 25.06.2008 hier im Fall nicht anwendbar - kein vergleichbarer Sachverhalt

Das Berufungs­gericht hat sich zur Begründung seiner abweichenden Auffassung zu Unrecht auf das Senatsurteil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR 307/07) gestützt. Die in dieser Entscheidung vom Senat gebilligte tatrichterliche Beurteilung, die Aufteilung einander ergänzender Räume auf zwei Stockwerke hindere nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung, beruhte auf anderen tatsächlichen Gegebenheiten. Die betreffenden Räume im Dachgeschoss jenes Gebäudes stellten - anders als die Einlie­ger­wohnung im Haus der Klägerin - keine eigenständige Wohnung dar.

Voraussetzungen für erleichterte Kündigung nicht gegeben

Da die Einlie­ger­wohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573 a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt. Daher bedurfte die in der Insta­nz­recht­sprechung und im Schrifttum umstrittene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungs­be­standes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietver­hält­nisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt, keiner Entscheidung.