Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung: Mieter muss bei Heizungs­um­stellung auch höhere Kosten für Fernwärme anteilig tragenMietvertrag muss bestimmen, dass der Mieter die Betriebskosten der Heizung nach der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berech­nungs­ver­ordnung tragen muss

Die Klägerin, die Wohnungs­ver­mieterin des Beklagten ist, verlangt Nachzahlung von Heiz- und Wasserkosten.

Der Mietvertrag der Parteien sieht - unter Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berech­nungs­ver­ordnung - formularmäßig vor, dass der Mieter die Kosten des Heizungs­be­triebs zu tragen hat. Die Wohnung wurde zunächst durch eine Zentralheizung mit Wärme versorgt.

Vermieter verlangt Heizkos­ten­nach­zahlung nach Umstellung der Heizung auf Fernwärme

Im Jahr 2001 stellte der damalige Vermieter die Beheizung auf Fernw­är­me­lie­ferung um. Mit der Heizkos­te­n­a­b­rechnung für den Abrech­nungs­zeitraum 2004 verlangte die Klägerin eine Nachzahlung von 746,51 €.

Vermieter forderte Mieter auf, nach Einbau von Einzel­was­seruhren direkte Verträge mit den Stadtwerken zu schließen

Im Mietvertrag ist ferner die Umlage der Kosten für Wasser und Entwässerung vereinbart. Im Jahr 2003 ließ die Klägerin Einzel­was­seruhren in alle Wohnungen einbauen und forderte die Mieter auf, einen direkten Vertrag mit den Stadtwerken als Wasserversorger abzuschließen. Der Beklagte schloss einen solchen Vertrag nicht ab. Die Stadtwerke stellten den Wasserverbrauch in der Wohnung des Beklagten weiterhin der Klägerin in Rechnung. Diese Rechnung sowie den Gebüh­ren­be­scheid der Gemeinde über die Entsorgung des Schmutzwassers übersandte die Klägerin dem Beklagten und forderte ihn zur Nachzahlung von 1.616,28 € auf.

Vorinstanzen wiesen die Klage ab

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungs­gericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.

BGH: Vermieter kann im laufenden Mietverhältnis die Heizungsanlage auf Fernwärme umstellen und die Kosten der Wärmelieferung verlangen, wenn Mieter und Vermieter vereinbart haben, dass die Kosten der Heizung nach Anlage 3 zu § 27 der II. Berech­nungs­ver­ordnung zu tragen sind

Im Hinblick auf die Heizkos­te­n­a­b­rechnung hat der unter anderem für das Wohnraum­mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundes­ge­richtshofs entschieden, dass die Klägerin – anders als das Berufungs­gericht gemeint hat – nach dem Mietvertrag berechtigt war, auch die Kosten der Lieferung von Fernwärme anteilig auf den beklagten Mieter umzulegen. Der Senat hat seine Rechtsprechung bestätigt (vgl. BGH, Urteil v. 27.06.2007 - VIII ZR 202/06 -), wonach der Vermieter, der während des laufenden Mietver­hält­nisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter umlegen darf, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mieter die Betriebskosten der Heizung nach der Anlage 3 zu § 27 der II. Berech­nungs­ver­ordnung trägt und die bei Abschluss des Mietvertrags gültige Fassung dieser Verordnung die Umlegung der Kosten der Fernw­är­me­lie­ferung vorsieht. Eine solche Umlage­ver­ein­barung liegt hier vor. Aus diesem Grund hat der Bundes­ge­richtshof das angefochtene Urteil im Hinblick auf die Heizkos­te­n­a­b­rechnung aufgehoben und die Sache an das Berufungs­gericht zurückverwiesen, weil zu weiteren Einwendungen, die der Beklagte erhoben hat, Feststellungen getroffen werden müssen.

BGH: Vermieter durfte Wasser­rech­nungen an den Mieter weiterleiten

Im Hinblick auf die Wasser- und Abwasserkosten hat der Bundes­ge­richtshof der Klage stattgegeben. Die Klägerin hat die Wasserkosten formell ordnungsmäßig abgerechnet. Sie hat parallel zu ihrem Begehren auf Erstattung des ihr selbst in Rechnung gestellten Wasser­ver­brauchs in der Wohnung des Beklagten eine Abrechnung für die übrigen "kalten" Betriebskosten für das Jahr 2004 erstellt und dabei auch die vom Beklagten geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigt. Dass die Klägerin die Wasserrechnung der Stadtwerke und den Gebüh­ren­be­scheid der Gemeinde über Schmutzwasser nicht formal in diese Abrechnung eingestellt, sondern die ihr erteilten Rechnungen an den Beklagten weitergeleitet hat, ist unschädlich, weil der Klägerin gerade der Einzelverbrauch in der Wohnung des Beklagten aufgrund einer Ablesung der dort installierten Zähler in Rechnung gestellt worden ist.