BGH: An Hausmeister entrichtete Notdienst­pau­schale stellen keine Betriebskosten darVorliegen von nicht umlagefähigen Verwal­tungs­kosten

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Wohnung in Berlin sollten gemäß der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 anteilig die Kosten einer an den Hausmeister entrichteten Notdienst­pau­schale in Höhe von fast 103 EUR zahlen. Die Pauschale wurde für die Notdienst­be­reit­schaft des Hausmeisters bei Störungsfällen außerhalb der üblichen Geschäftszeiten, wie zum Beispiel Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch, von der Vermieterin gezahlt. Da sich die Mieter weigerten die Kosten zu tragen, erhob die Vermieterin Klage.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Klage ab

Sowohl das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg als auch das Landgericht Berlin wiesen die Klage ab. Das Landgericht vertrat die Ansicht, dass die Notdienst­pau­schale keine Betrie­bs­kos­ten­po­sition darstelle, sondern nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Die Bereithaltung für die Entgegennahme von Notfa­ll­mel­dungen und die darauf folgende Veranlassung von Repara­tur­maß­nahmen sei eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Vermieterin.

Bundes­ge­richtshof verneint ebenfalls Vorliegen umlagefähiger Betriebskosten

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Berufung der Vermieterin zurück. Sie könne nicht die anteilige Zahlung der Notdienst­pau­schale verlangen. Denn dabei handele es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwal­tungs­kosten.

Notdienst­pau­schale als Verwal­tungs­kosten

Zwar können die Kosten als Betriebskosten angesehen werden, so der Bundes­ge­richtshof, die durch typische Aufgaben eines Hauswarts verursacht werden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Mit der hier berechneten Notdienst­pau­schale werden aber Tätigkeiten abgegolten, die der Grund­s­tücks­ver­waltung und nicht etwa den Sicherheits- und Ordnungsbereich zuzuordnen sei. Denn es handele sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwa­chung­s­tä­tigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwal­tung­s­tä­tigkeit einzuordnende Entgegennahme von Störungs­mel­dungen und Veranlassung von Repara­tur­maß­nahmen durch Dritte.

Dienlichkeit der Notdienst­pau­schale für Mieter unerheblich

Für unerheblich hält der Bundes­ge­richtshof den Umstand, dass die Notdienst­pau­schale auch dem Interesse des Mieters diene. Denn damit können letztlich die meisten Verwal­tungs­kosten des Vermieters als Betriebskosten angesehen werden.