BGH: Unwirksame Eigen­bedarfs­kündigung bei fehlender Notwendigkeit der Wohnnutzung durch HausmeisterHausmeister wohnt in der Nähe der betreuten Objekte

In dem zugrunde liegenden Fall musste der Bundes­ge­richthof im Rahmen eines Prozesses über die Zahlung von Schadensersatz wegen einer angeblich vorgetäuschten Kündigung wegen Eigenbedarfs darüber entscheiden, unter welchen Voraussetzungen eine Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann, wenn betriebliche Gründe die Nutzung der Wohnung erforderlich machen (sog. Kündigung wegen Betriebsbedarfs). Der klagende Miete wurde im Mai 2010 von seinem Vermieter gekündigt. Als Grund hierfür gab er an, die Wohnung für seinen neuen Hausmeister zu benötigen. Der Hausmeister sollte mehrere Anwesen des Vermieters betreuen. Die Schaden­s­er­satzklage des Mieters blieb in den Vorinstanzen erfolglos.

Unwirksamkeit der Eigen­be­da­rfs­kün­digung bei fehlender Notwendigkeit der Wohnnutzung durch Hausmeister

Der Bundes­ge­richtshof führte zu dem Fall aus, dass eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs voraussetze, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung müsse für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies werde etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines "Concierge" übertragen werden oder dessen ständige Anwesenheit aus sonstigen Gründen vorausgesetzt sei, der Fall sein. Nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Gebäude des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines Objekts wohnt. So habe der Fall hier aber gelegen.