BGH: Nichtzahlung einer titulierten Schadens­ersatz­forderung des Vermieters rechtfertigt bei Vermö­gens­lo­sigkeit des Mieters keine ordentliche KündigungKein Vorliegen einer schuldhaften Verletzung der Vertrags­pflichten

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Januar 2013 wurde der Mieter einer Wohnung rechtskräftig dazu verurteilt an die Vermieterin ein Schadensersatz in Höhe von ca. 2.805 EUR zu zahlen. Hintergrund der Verurteilung war, dass der Mieter aufgrund eines falschen Heiz- und Lüftungs­ver­haltens Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung verursachte. Dem Mieter war es aufgrund seiner finanziellen Lage hingegen nicht möglich nachfolgend die titulierte Schaden­s­er­satz­for­derung zu erfüllen. Er gab diesbezüglich eine eidesstattliche Versicherung ab. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis ordentlich. Neben der Nichtzahlung des Schaden­s­er­satzes führte sie zur Begründung an, dass der Mieter trotz des rechtkräftigen Urteils weiterhin eine Verant­wort­lichkeit für die Schimmelbildung verneint und weiterhin unberechtigt Mängelanzeigen und Mietminderungen geltend gemacht habe. Zudem habe er sein Heiz- und Lüftungsverhalten nicht geändert. Da sich der Mieter weigerte die Kündigung zu akzeptieren, erhob die Vermieterin Klage.

Amtsgericht gab Räumungsklage statt, Landgericht wies sie ab

Während das Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee der Räumungsklage stattgab, wies sie das Landgericht Berlin ab. Nach Ansicht des Landgerichts sei die ordentliche Kündigung unwirksam gewesen, da der Mieter finanziell nicht in der Lage war die Schaden­s­er­satz­for­derung zu erfüllen und somit nicht schuldhaft seine Vertrags­pflichten verletzt habe. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Revision ein.

Bundes­ge­richtshof verneint ebenfalls Recht zur ordentlichen Kündigung wegen Nichtzahlung des Schaden­s­er­satzes

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte insoweit das Urteil des Landgerichts, als die ordentliche Kündigung nicht auf die Nichtzahlung des Schaden­s­er­satzes habe gestützt werden können. Zwar dürfe ein Vermieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten dadurch verletze, dass er eine titulierte Forderung des Vermieters nicht erfülle. Dies setze aber weiterhin ein Verschulden des Mieters voraus. Dies sei hier angesichts der finanziellen Situation des Mieters zu verneinen gewesen.

Kündigungsrecht aufgrund Leugnung der Verantwortung, weiterer unberechtigter Mängelanzeigen sowie fehlender Änderung des Verhaltens

Das Landgericht habe sich jedoch nicht mit den weiteren im Kündi­gungs­schreiben enthaltenen Vorwürfen ausein­an­der­gesetzt, so der Bundes­ge­richtshof. Sollte der Mieter trotz der rechtskräftigen Verurteilung weiterhin seine Verantwortung für die Schimmelbildung in der Wohnung leugnen, erneute unberechtigte Mängelanzeigen und Mietminderungen vornehmen sowie sein unzureichendes Heiz- und Lüftungs­ver­halten fortsetzen, könne dies die ordentliche Kündigung rechtfertigen. Das Landgericht habe diese Vorwürfe daher nicht unbeachtet lassen dürfen. Das Urteil sei daher aufzuheben und an das Landgericht zurückzuweisen gewesen.