BGH zur ergänzenden Vertrags­aus­legung bei unwirksamer Befristung des MietvertragesFür die Dauer einer unwirksamen Befristung ist im Wege ergänzender Vertrags­aus­le­gungen ein beiderseitiger Kündi­gungs­verzicht anzunehmen

Im zugrunde liegenden Streitfall mietete der Beklagte von der Klägerin ab dem 1. November 2004 eine Wohnung. Der Vertrag enthält folgende Bestimmung:

"Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlän­ge­rungs­option."

Vermieterin kündigt wegen Eigenbedarfs

Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 kündigte sie fristlos. Ihrer Räumungsklage wurde in den Vorinstanzen aufgrund der Eigenbedarfskündigung stattgegeben.

BGH erklärt Befristung des Mietvertrages für unwirksam

Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshofs entschied, dass für die Dauer der unwirksamen Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündi­gungs­verzicht anzunehmen ist. Im zu entscheidenden Fall war die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB* nicht vorlagen; gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertrags­aus­legung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertrags­be­stimmung bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündi­gungs­verzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen.

Berufungs­gericht muss Wirksamkeit der weiteren (fristlosen) Kündigung prüfen

Die während der Dauer des Kündi­gungs­aus­schlusses ausgesprochene Kündigung der Klägerin vom 28. Februar 2011 ist daher unwirksam. Das Gericht hat die Sache an das Berufungs­gericht zurückverwiesen, weil dieses keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die weitere (fristlose) Kündigung der Klägerin wirksam ist.

*§ 575 BGB: Zeitmietvertrag