BGH zur ergänzenden Vertrags­aus­legung bei unwirksamer Befristung des MietvertragesFür die Dauer einer unwirksamen Befristung ist im Wege ergänzender Vertrags­aus­le­gungen ein beiderseitiger Kündi­gungs­verzicht anzunehmen

Vermieterin kündigt wegen Eigenbedarfs

Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 kündigte sie fristlos. Ihrer Räumungsklage wurde in den Vorinstanzen aufgrund der Eigenbedarfskündigung stattgegeben.

BGH erklärt Befristung des Mietvertrages für unwirksam

Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshofs entschied, dass für die Dauer der unwirksamen Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündi­gungs­verzicht anzunehmen ist. Im zu entscheidenden Fall war die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB* nicht vorlagen; gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertrags­aus­legung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertrags­be­stimmung bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündi­gungs­verzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen.

Berufungs­gericht muss Wirksamkeit der weiteren (fristlosen) Kündigung prüfen

Die während der Dauer des Kündi­gungs­aus­schlusses ausgesprochene Kündigung der Klägerin vom 28. Februar 2011 ist daher unwirksam. Das Gericht hat die Sache an das Berufungs­gericht zurückverwiesen, weil dieses keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die weitere (fristlose) Kündigung der Klägerin wirksam ist.

*§ 575 BGB: Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familien­an­ge­hörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietver­hält­nisses erheblich erschwert würden, oder

3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

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