Mieter trägt Beweislast für Aushändigung einer Kaution an den Erwerber der vermieteten Wohnung bei Hauskauf vor dem 1. September 2001Zur Rückerstattung der Mietkaution durch neuen Vermieter

Wenn der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfa­mi­li­enhaus, das vor dem 1. September 2001 (Mietrechts­reform) an einen neuen Eigentümer verkauft wurde, nicht nachweisen, dass die bei Mietbeginn an den ehemaligen Besitzer gezahlte Kaution (hier: 2.070,73 Euro) an den neuen Eigentümer weiter gereicht wurde, so hat er keinen Anspruch auf eine Erstattung, wenn das Mietverhältnis endet. Im Fall kaufte der neue Vermieter die Immobilie im Jahre 1986.

Der Erwerber einer vermieteten Wohnung ist nach "altem Recht" (vor 1. September 2001) gem. § 57 ZVG (a.F.) in Verbindung mit § 572 Satz 2 BGB (a.F.) nur dann verpflichtet, eine Kaution zurückzugeben, wenn sie ihm vom Verkäufer auch ausgehändigt wurde oder wenn der Käufer dem Verkäufer als vormaligen Vermieter gegenüber die Verpflichtung übernimmt, die geleistete Kaution zurückzuzahlen.

Seit der Mietrechts­reform vom 1. September 2001 kann die Kaution gem. § 566 a Satz 1 BGB zwar auch dann vom neuen Vermieter zurück verlangt werden, wenn das Geld bei ihm nicht angekommen ist, jedoch ist dieses neue Recht nicht auf sog. Altfälle, hier auf das Veräu­ße­rungs­ge­schäft anwendbar.

Der Bundes­ge­richtshof sah den Umstand, dass es dem Mieter in aller Regel nicht leicht fallen werde, den Beweis zu erbringen, dass die Kaution tatsächlich an den Erwerber ausgehändigt worden ist. Dies allein rechtfertige allerdings nicht, dass in einem solchen Falle ausnahmsweise der Erwerber den Beweis des Gegenteils zu erbringen habe (sog. Beweis­la­st­umkehr). "Denn es ist nicht ersichtlich, dass es dem Mieter regelmäßig unzumutbare Schwierigkeiten bereiten würde, die Frage, ob die Kaution an den Erwerber weitergeleitet worden ist, aufzuklären und die entsprechenden Tatsachen unter Beweis zu stellen. Zur Beweisführung könne der Mieter beispielsweise den früheren Vermieter oder einen mit der Vermietung beauftragten Hausverwalter als Zeugen benennen oder beantragen, dem Gegner die Vorlage vorhandener Urkunden über den Erwerbsvorgang aufzugeben", führte der Bundes­ge­richtshof aus.

Vorinstanzen:

LG Bonn, AG Siegburg