BGH: Unzulässige Zusammenfassung der Kosten­po­si­tionen Grundsteuer und Straßen­rei­nigung in Betriebs­kosten­abrechnungUnwirksamkeit der Neben­kosten­abrechnung aus formellen Gründen

In dem zugrunde liegenden Fall kam es zwischen den Parteien eines Wohnraum­miet­ver­trages zu einem Rechtsstreit, weil die Vermieterin in einer Betriebskostenabrechnung die Kosten­po­si­tionen Grundsteuer und Straßenreinigung undifferenziert zusammenfasste. Die Vermieterin hielt dies für zulässig, da die Kosten von der Gemeinde erhoben und ihr gegenüber durch einen Bescheid abgerechnet wurden. Die Kosten­po­si­tionen seien daher sachlich eng verknüpft, was die Zusammenfassung rechtfertige. Zudem habe der Mieter durch eine Einsichtnahme der Belege erkennen können, welche Einzelbeträge auf die Grundsteuer und die Straßen­rei­nigung entfielen. Sie habe überdies mit der Nebenkostenabrechnung den Abrech­nungs­be­scheid der Gemeinde übersandt, woraus ebenfalls die Aufschlüsselung erkennbar sei.

Berufungs­gericht hielt Neben­kos­te­n­a­b­rechnung für unwirksam

Nachdem das Amtsgericht Bonn über den Fall entschied, hielt das Landgericht Bonn in der Berufungs­instanz die Neben­kos­te­n­a­b­rechnung angesichts der undif­fe­ren­zierten Zusammenfassung der beiden Kosten­po­si­tionen aus formellen Gründen für unwirksam. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Vermieterin.

Bundes­ge­richtshof bestätigt Unwirksamkeit der Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Die Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung sei wegen eines formellen Verstoßes unwirksam. Maßgeblich für die formelle Ordnungs­ge­mäßheit einer Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung sei die Nachvoll­zieh­barkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Dies sei bei einer Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kosten­po­si­tionen gegeben, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornehme, die den einzelnen Ziffern des Betrie­bs­kos­ten­ka­talogs in § 2 der Betrie­bs­kos­ten­ver­ordnung entspreche. Diesen Anforderungen sei die Vermieterin nicht gerecht geworden.

Unzulässige Zusammenfassung der Kosten­po­si­tionen Grundsteuer und Straßen­rei­nigung

Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betrie­bs­kos­ten­ka­talogs genannten Kosten­po­si­tionen sei nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs unzulässig. Daher können die Kosten für die Grundsteuer (Nr. 1 des Betrie­bs­kos­ten­ka­talogs) und für Straßen­rei­nigung (Nr. 8) nicht zu einer undif­fe­ren­zierten Position zusammengefasst werden.

Kein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Positionen Grundsteuer und Straßen­rei­nigung

Es sei zwar richtig, so der Bundes­ge­richtshof, dass sachlich eng zusam­men­hängende Kosten ausnahmsweise undifferenziert zusammengefasst werden können. Dies sei etwa bei den Positionen Frischwasser und Schmutzwasser der Fall (BGH, Urt. v. 15.07.2009 - VIII ZR 340/08 -). Ein enger sachlicher Zusammenhang sei aber bei den Positionen Grundsteuer und Straßen­rei­nigung nicht gegeben. Dies gelte auch dann, wenn diese Kosten von der jeweiligen Gemeinde erhoben und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid abgerechnet werden.

Mieter nicht zur Belegeinsicht verpflichtet

Es komme nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs zudem nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege ermitteln könne, welche Einzelbeträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten der Straßen­rei­nigung entfallen. Denn es sei nicht Aufgabe des Mieters, sich die Zusam­men­stellung der Betriebskosten aus den Belegen selbst herauszusuchen. Es sei daher auch unbeachtlich, dass die Vermieterin eine Kopie des Abrech­nungs­be­scheides der Gemeinde mit der Neben­kos­te­n­a­b­rechnung übermittelt hat.