BGH: Mieter kann nach Abhil­fe­ver­langen und Ankündigung der Mangel­be­sei­ti­gungsklage auch fristlos kündigenWider­sprüch­liches Verhalten und Kündi­gungs­schaden

Im Fall verklagten die Mieter ihren Vermieter auf Schadensersatz für Umzugskosten in Höhe von rund 16.000 EUR. In ihrer Wohnung hatte sich an verschiedenen Stellen Schimmel gebildet. Betroffen waren die Küche, das Badezimmer und das verglaste Balkonzimmer. Durch ihren Anwalt forderten sie ihren Vermieter mit Schreiben vom 25. August 2004 auf, den Schimmel im Wintergarten und einen Feuch­tig­keitsfleck im Badezimmer bis zum 17. September 2004 zu beseitigen. Die Anwälte drohten in dem Schreiben:

"Sollte eine Mangel­be­sei­tigung nicht innerhalb der genannten Frist erfolgen, sind wir beauftragt, ohne weitere Vorankündigung Klage auf Mangel­be­sei­tigung zu erheben."

Außerdem verlangten Sie, dass der Vermieter bestimmte Schön­heits­re­pa­raturen bis zum 30. September 2004 durchführen sollte. Der Vermieter kam den Forderungen der Mieter nicht nach. Die Mieter änderten nun ihre Meinung. Sie wollten nicht mehr die angedrohte Klage auf Mangel­be­sei­tigung erheben, sie beauftragten ihre Anwälte nunmehr das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Mit Schreiben vom 14. Oktober 2004 kündigten die Anwälte das Mietverhältnis zum 15. November. Die Mieter verklagten ihren (ehemaligen) Vermieter u. a. auf Ersatz ihrer Anwaltskosten und auf Erstattung der ihnen entstandenen Kosten durch die außer­or­dentliche Beendigung des Mietver­hält­nisses (Anmietung einer neuen Wohnung und Umzug) in Höhe von 16.323,68 EUR. Der Vermieter bestritt die Mängel.

Vor dem Amts- und Landgericht hatten die Mieter keinen Erfolg mit ihrem Schaden­s­er­satz­an­spruch. Das Landgericht führte aus, dass die Mieter durch das Androhen einer ganz konkreten Rechtsfolge(Klage auf Mangel­be­sei­tigung) für den Fall nicht fristgemäßer Mängel­be­sei­tigung einen Vertrau­en­s­tat­bestand für den Vermieter gesetzt hätten, der grundsätzlich das Ausüben anderer als der angedrohten Mieterrechte ohne erneute vorherige Fristsetzung ausschließe.

Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs

Der Bundes­ge­richtshof führte aus, dass neben der Fristsetzung die Androhung der Kündigung keineswegs erforderlich sei. Dies ergebe sich schon aus dem Wortlaut des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Zwar werde teils in Rechtsprechung und Literatur vertreten, dass ein Mieter erst eine neue Frist setzen müsse, wenn er mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung angedroht habe, weil er sich ansonsten widersprüchlich verhalte (§ 242 BGB).

Auf diesen Streit käme es hier im Fall jedenfalls nicht an, führte der Bundes­ge­richtshof aus. Hier sei das Setzen einer weiteren Abhilfefrist ausnahmsweise entbehrlich. Der Vermieter habe nämlich die behaupten Mängel von Anfang an bis zuletzt (auch noch in der Berufungs­instanz) bestritten. Angesichts dessen wäre das Setzen einer neuen Frist nur eine "sinnlose Förmelei" gewesen, weil sie offensichtlich keinen Erfolg versprach.

Der Vermieter müsse den entstanden Kündi­gungs­schaden in Höhe von 16.323,68 EUR gem. § 280 Abs. 1 BGB den Mietern ersetzen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs sei eine Mietver­trags­partei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertrags­ver­letzung die andere Partei zu einer wirksamen außer­or­dent­lichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst habe, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet (Senatsurteil vom 4. April 1984 9- VIII ZR 313/ 82; Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/ 97).