BGH: Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt vollständigen Ausgleich der Mietrückstände vorausVerbleib einer Restforderung rechtfertigt Räumungsklage des Vermieters

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Dem Mieter einer Wohnung wurde im Juli 2014 wegen Mietrückstände in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten fristlos gekündigt. Der Mieter erkannte die Kündigung aber nicht an. Er stellte den Mietrückständen eigene Gegen­for­de­rungen aus Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen für die Jahre 2011 und 2012 entgegen. Durch diese Forderungen reduzieren sich die Mietrückstände auf weniger als zwei Monatsmieten. Die fristlose Kündigung sei daher unwirksam. Zudem beanspruchte der Mieter eine Mietminderung wegen verschiedener behaupteter Mängel. Die Vermieterin ließ dies nicht gelten und erhob Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Amtsgericht gab Räumungsklage statt, Landgericht wies sie ab

Während das Amtsgericht Bonn der Räumungsklage statt gab, wies sie das Landgericht Bonn ab. Die fristlose Kündigung sei unwirksam gewesen, da aufgrund der erklärten Aufrechnung des Mieters mit Gegen­for­de­rungen aus zweier Neben­kos­te­n­a­b­rech­nungen die Mietrückstände nicht mehr die Höhe zweier Monatsmieten erreicht haben. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Revision ein.

Bundes­ge­richtshof bejaht Wirksamkeit der fristlosen Kündigung

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten der Vermieterin und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs könne zwar ihre Wirksamkeit verlieren, wenn der Vermieter vor dem Zugang der Kündigung befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB), wenn sich der Mieter von seiner Mietschuld durch Aufrechnungen befreien kann und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB) oder wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung setzt vollständigen Ausgleich der Mietrückstände voraus

Eine fristlose Kündigung werde aber nur dann nach den genannten Vorschriften unwirksam, so der Bundes­ge­richtshof, wenn ein vollständiger Ausgleich der Mietrückstände erfolgt. Der Verbleib einer Restforderung führe daher nicht zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung.

Zurückweisung an das Landgericht

Der Bundes­ge­richtshof wies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück. Dieses habe nunmehr prüfen müssen, ob dem Mieter ein Minderungsrecht zusteht und dadurch die verbliebenen Mietrückstände weiter reduziert werden.