BGH zur Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungs­mä­ßigkeit der Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung bei Jahr für Jahr wechselnden Flächen- und Verbrauchs­angaben

Der Kläger ist Vermieter einer von den Beklagten gemieteten Sechs-Zimmer-Wohnung in Berlin. Mit der Klage verlangt er Nachzahlung von Betriebskosten aufgrund von Neben­kos­te­n­a­b­rech­nungen für die Abrech­nungs­zeiträume 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004. Die Flächenangaben, die für die Abrechnung der Heizungs- und Warmwas­ser­kosten maßgeblich sind, wechselten in den jeweils auf ein Jahr bezogenen Abrechnungen mehrfach. In den Abrechnungen für 1998/1999, für 1999/2000 und für das Jahr 2000 ist die Gesamt­heiz­fläche mit 1.296,28 qm und die Gesamtfläche für Warmwasser mit 1.144,67 qm angegeben. Für 2001 sind 1.306,03 qm bzw. 1.172,11 qm, für 2002 1.313,62 qm bzw. 1.246,41 qm, für 2003 1.301,87 qm bzw. 1.246,41 qm und für 2004 1.301,81 qm bzw. 1.365,66 qm angesetzt worden. Erhebliche Unterschiede wiesen darüber hinaus auch die Angaben in den einzelnen Jahres­a­b­rech­nungen über den gesondert abgerechneten Heizölverbrauch einer in dem Anwesen betriebenen Wäscherei auf.

Vorinstanzen wiesen die Klage des Vermieters mit der Begründung die Abrechnungen seien nicht formell ordnungsgemäß ab

Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht hat gemeint, die Nachforderungen des Klägers seien nicht fällig, weil die Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen formell nicht ordnungsmäßig seien. Im Hinblick auf die Gesamtfläche des Hauses bzw. die Gesamt­heiz­fläche und den Heizölverbrauch der Wäscherei ergebe sich ein derart uneinheitliches Bild, dass die Abrechnungen ohne nähere Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien.

BGH: Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen sind formell in Ordnung, wenn die Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet wurden

Auf die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision des Klägers hat der Bundes­ge­richtshof das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an das Berufungs­gericht zurückverwiesen. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rech­nungen formell ordnungsmäßig sind. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB erstreckt den Abrech­nungs­zeitraum der Betriebskosten auf ein Jahr. Den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Anforderungen ist genügt, wenn die in diesem Zeitraum angefallenen Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet werden. Eines Abgleichs mit anderen Abrech­nungs­zeit­räumen bedarf es nicht, sodass der Vermieter dazu auch keine Erläuterungen abgeben muss.

BGH: materielle Ordnungs­mä­ßigkeit - also inhaltliche Richtigkeit - ist zu überprüfen

Auffällige Abweichungen und Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechungs­zeiträume können aber in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Posten zu überprüfen. Das Berufungs­gericht wird daher nunmehr Feststellungen zur sachlichen Richtigkeit der in den erteilten Abrechnungen jeweils angegebenen Flächen und Verbrauchswerte zu treffen haben.