Im Fall hatten Mieter und Vermieter vereinbart, dass der Mietvertrag "für die Dauer von 60 Monaten geschlossen" wird. Danach sollte er sich jeweils um weitere 12 Monate verlängern, wenn er nicht gekündigt wird. Mietvertragsbeginn war der 1. Mai 2002.
In einer Anlage zum Mietvertrag hieß es noch einmal explizit: "Der Mieter verzichtet bis zum 30.04.2007 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Parteien sind sich darüber einig, dass diese Regelung individualvertraglich ausgehandelt worden ist". Ferner wurde eine Staffelmiete vereinbart, die erstmals zum 1. Mai 2003 erfolgen sollte.
Der Mieter kündigte das Mietverhältnis dann allerdings schon zum 31. März 2003. Gerichtlich wollte der Mieter feststellen lassen, dass das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt endete und er keine weitere Miete zahlen muss.
Vor dem Bundesgerichtshof hatte der Mieter aber nur teilweise Erfolg. Die Richter führten aus, dass gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB ein Kündungsverzicht bei Staffelmietverträgen nur für die Dauer von vier Jahren möglich sei. Das bedeute aber nicht, dass ein längerer Kündigungsverzicht (hier fünf Jahre) gemäß § 557 a Abs. 4 BGB insgesamt unwirksam sei. Vielmehr sei der Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung übersteige.
Dass die Staffelmietvereinbarung erst zum 1. Mai 2003 wirksam werden sollte, rechtfertige keine andere Beurteilung. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 557 a BGB beginne die Vierjahresfrist mit "Abschluss" des Mietvertrages und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmietvereinbarung.
Vorinstanzen:
LG Darmstadt, Entscheidung v. 28.07.2004 - 21 S 264/03
AG Michelstadt, Entscheidung v. 26.09.2003 - 1 C 222/03
