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Bundesgerichtshof Urteil14.06.2006
BGH zum individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzicht von mehr als vier Jahren bei StaffelmietverträgenKündigungsverzicht nicht insgesamt unwirksam
Wenn ein Mieter in einem Staffelmietvertrag individuell den Ausschluss der Kündigungsfrist vereinbart, bleibt er daran grundsätzlich gebunden. Die Bindungsfrist wird jedoch auf vier Jahre begrenzt, auch wenn eine längere Frist vorgesehen war (Abgrenzung zu BGH, Urt. v. 25.01.2006 - VIII ZR 3/05). Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.
Im Fall hatten Mieter und Vermieter vereinbart, dass der Mietvertrag "für die Dauer von 60 Monaten geschlossen" wird. Danach sollte er sich jeweils um weitere 12 Monate verlängern, wenn er nicht gekündigt wird. Mietvertragsbeginn war der 1. Mai 2002.
In einer Anlage zum Mietvertrag hieß es noch einmal explizit: "Der Mieter verzichtet bis zum 30.04.2007 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Parteien sind sich darüber einig, dass diese Regelung individualvertraglich ausgehandelt worden ist". Ferner wurde eine Staffelmiete vereinbart, die erstmals zum 1. Mai 2003 erfolgen sollte.
Der Mieter kündigte das Mietverhältnis dann allerdings schon zum 31. März 2003. Gerichtlich wollte der Mieter feststellen lassen, dass das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt endete und er keine weitere Miete zahlen muss.
Vor dem Bundesgerichtshof hatte der Mieter aber nur teilweise Erfolg. Die Richter führten aus, dass gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB ein Kündungsverzicht bei Staffelmietverträgen nur für die Dauer von vier Jahren möglich sei. Das bedeute aber nicht, dass ein längerer Kündigungsverzicht (hier fünf Jahre) gemäß § 557 a Abs. 4 BGB insgesamt unwirksam sei. Vielmehr sei der Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung übersteige.
Dass die Staffelmietvereinbarung erst zum 1. Mai 2003 wirksam werden sollte, rechtfertige keine andere Beurteilung. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 557 a BGB beginne die Vierjahresfrist mit "Abschluss" des Mietvertrages und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmietvereinbarung.
Vorinstanzen:
LG Darmstadt, Entscheidung v. 28.07.2004 - 21 S 264/03
AG Michelstadt, Entscheidung v. 26.09.2003 - 1 C 222/03
© urteile.news (ra-online GmbH), Berlin 04.08.2006
Quelle: ra-online
der Leitsatz
BGB § 557 a Abs. 3, Abs. 4
Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557 a Abs. 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557 a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059).
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