BGH: Auch bei einer vorgetäuschten Eigen­be­da­rf­kün­digung, die formal unwirksam ist, hat ein Mieter Anspruch auf SchadensersatzSchaden­s­er­satz­an­spruch des Mieters kann nicht wegen Mitverschuldens ausgeschlossen werden

Der unter anderem für das Wohnraum­mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundes­ge­richtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter nach dem Auszug aus einer Mietwohnung unter anderem Schaden­s­er­satz­ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs auch dann geltend machen kann, wenn die Kündigung des Vermieters aus formalen Gründen unwirksam gewesen ist.

Eigenbedarf vorgetäuscht

Die Klägerin war seit 1977 Mieterin in einem Wohnhaus der Beklagten in Berlin. Aufgrund einer Vereinbarung vom 4. Oktober 2002 zog die Klägerin aus der Wohnung aus, nachdem die Beklagten mehrfach das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt sowie eine Räumungsklage und Schaden­s­er­satz­for­de­rungen bei nicht rechtzeitiger Räumung angedroht hatten. Unmittelbar nach dem Auszug boten die Beklagten das Haus über einen Makler zum Verkauf an, von dem sie später Abstand nahmen. Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagten hätten den Eigenbedarf vorgetäuscht. Sie begehrt mit ihrer Klage die Rückgabe des Mietobjekts, hilfsweise macht sie Schaden­s­er­satz­ansprüche geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Die vom Bundes­ge­richtshof zugelassene Revision der Klägerin führte zur Aufhebung des Berufungs­urteils und Zurück­ver­weisung des Rechtsstreits an das Berufungs­gericht.

Mieter hat auch einen Schaden­s­er­satz­an­spruch, wenn die Kündigung formal unwirksam war

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, Schaden­s­er­satz­ansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zustehen, wenn der Eigenbedarf zwar entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB (§ 564 a Abs. 3 BGB aF) nicht im Kündi­gungs­schreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietver­hält­nisses angegeben und die Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.

Entscheidend ist, ob der Mieter das Räumungs­ver­langen für materiell berechtigt hielt

Der Schaden­s­er­satz­an­spruch des Mieters wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich der Mieter mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietver­hält­nisses geeinigt hat, obwohl er zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündi­gungs­er­klä­rungen - noch - nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet war. Entscheidend ist nicht, ob der Mieter bereits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungs­ver­langen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs zu einer einver­nehm­lichen Beendigung des Mietver­hält­nisses bereit findet und das Mietobjekt freigibt, ohne auf die formale Wirksamkeit der Kündi­gungs­er­klärung des Vermieters abzustellen, räumt er die Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu jedenfalls materiell verpflichtet zu sein.

BGH: Die Frage nach Mitverschulden des Mieters stellt sich nicht

Für einen Ausschluss des Schaden­s­er­satz­an­spruchs nach dem Rechtsgedanken des § 254 BGB (Mitverschulden), wie er von dem Berufungs­gericht angenommen wurde, war daher kein Raum. Das Berufungs­gericht wird nunmehr zu klären haben, ob der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf der Beklagten - wie von der Klägerin behauptet - vorgetäuscht war.