Mieter darf mit Untervermietung keinen Gewinn machenUnzulässigkeit einer gewinn­brin­genden Untervermietung von Wohnraum

Der Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizim­mer­wohnung der Klägerin. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 €. Aufgrund eines vorübergehenden Ausland­s­auf­enthalts vermietete der Beklagte die Wohnung ohne Unter­ver­mie­tungs­er­laubnis ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich 962 € (nettokalt) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkos­ten­vor­aus­zahlung (insgesamt monatlich 1.100 €) an zwei Untermieter. Nachdem die Klägerin den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte sie im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietver­hält­nisses.

Bisheriger Prozessverlauf

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen, das Berufungs­gericht (Landgericht Berlin, Urteil v. 27.09.2023 - 64 S 270/22 -) hat ihr stattgegeben. Mit der vom Berufungs­gericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wieder­her­stellung des erstin­sta­nz­lichen Urteils.

Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs

Der Bundes­ge­richtshof hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Das Räumungsurteil ist damit rechtskräftig.

Mieter hat keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis einer gewinn­brin­genden Untervermietung

Das Berufungs­gericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung zusteht. Die Kündigung der Klägerin ist wirksam, denn der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Ihm stand ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung der Erlaubnis einer - gewinn­brin­genden - Untervermietung nicht zu.

Der Mieter kann die Erteilung einer Unter­ver­mie­tungs­er­laubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unter­zu­ver­mieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Danach ist - unter Berück­sich­tigung der Entste­hungs­ge­schichte dieser Bestimmung sowie der Erwägungen des Gesetzgebers - die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebens­ver­hältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.

Kein Recht auf gewinnbringende Untervermietung einer Wohnung

Das vorgenannte Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters entspricht den in einen verhält­nis­mäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechts­po­si­tionen des Vermieters und des Mieters. Die Rechtsposition des Mieters reicht nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre.

Dieses Verständnis liegt auch der ständigen Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietauf­wen­dungen als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen ist. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungs­be­zogenen Aufwendungen hinausgehen, ist hiervon indes nicht umfasst. Diese rechtliche Beurteilung berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.

Nach diesen Maßstäben ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der von ihm vorgenommenen Untervermietung bereits deshalb nicht gegeben, weil er durch diese nach den rechts­feh­ler­freien Feststellungen des Berufungs­ge­richts einen - die eigenen wohnungs­be­zogenen Aufwendungen übersteigenden - Gewinn erzielt hat.

Bisher keine Regeln für Möblie­rungs­zu­schlag

Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, bei der Frage zu berücksichtigen sind, ob der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, hatte der Senat nicht zu entscheiden, weil das Berufungs­gericht - ohne Rechtsfehler - Leistungen des Beklagten in einer die Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenen wohnungs­be­zogenen Aufwendungen des Beklagten ausgleichenden Höhe nicht festgestellt hat.

Ebenso hatte der Senat, da ein berechtigtes Interesse des Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Gestattung der Untervermietung in der hier vereinbarten Art und Weise bereits wegen der damit verbundenen Gewinnerzielung nicht besteht, nicht darüber zu entscheiden, ob ein solches Interesse etwa auch aufgrund eines - vom Berufungs­gericht angenommenen - Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556 d ff. BGB über die sogenannte Mietpreisbremse in wie hier angespannten Wohnungsmärkten zu verneinen wäre.