BGH: Umlage der Kosten für Öltankreinigung auf den Mieter zulässigVermieter ist nicht verpflichtet, anfallende Tankrei­ni­gungs­kosten auf mehrere Abrech­nungs­pe­rioden aufzuteilen

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er hat mit seiner Klage die Rückzahlung von Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen für die Abrech­nungsjahre 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 begehrt. Im Streit ist noch ein Betrag von 103,50 €, mit dem der Kläger in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004/2005 belastet worden ist. Hierbei handelt es sich um den auf die Wohnung des Klägers entfallenden Anteil für die in diesem Zeitraum durchgeführte Reinigung des Öltanks, die gemäß Rechnung der K. GmbH vom 28. Juni 2005 insgesamt 606,68 € kostete.

Mieter verlangt Rückzahlung des umgelegten Betrages

Der Kläger ist der Auffassung, dass diese Kosten zu Unrecht in die Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung eingestellt worden seien, und begehrt Rückzahlung des auf ihn umgelegten Betrages von 103,50 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Berufungs­gericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

BGH: Kosten für Reinigung des Öltanks stellen umlagefähige Betriebskosten dar

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die Beklagten berechtigt sind, die in dem Abrech­nungs­zeitraum 2004/2005 angefallenen Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebskosten für diesen Zeitraum einzustellen. Diese Kosten stellen umlagefähige Betriebskosten dar, denn nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt.

Reini­gungs­kosten sind als laufend entstehende Kosten anzusehen

Entgegen der von einem Teil der Instanzgerichte vertretenen abweichenden Auffassung handelt es sich nicht um – nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wieder­be­schaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestim­mungs­gemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witte­rungs­ein­wirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; sie betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks dient dagegen nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrecht­er­haltung ihrer Funkti­o­ns­fä­higkeit und stellt damit keine Instand­hal­tungs­maßnahme dar. Ferner handelt es sich auch - wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV erforderlich - um "laufend entstehende" Kosten, auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden; ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen.

Kosten dürfen in dem Abrech­nungs­zeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen

Der Bundes­ge­richtshof hat weiter entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankrei­ni­gungs­kosten auf mehrere Abrech­nungs­pe­rioden aufzuteilen. Sie dürfen vielmehr – ebenso wie etwa die im vierjährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage (BGH, Urteil v. 14.02.2007 - VIII ZR 123/06 - = NJW 2007, 1356) – grundsätzlich in dem Abrech­nungs­zeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.