BGH: Bei nach Wohnflä­che­n­anteil abzurechnenden Heizkosten ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblichMietvertraglich vereinbarte Wohnfläche sowie Höhe der eventuellen Fläche­n­ab­weichung unerheblich

In dem zugrunde liegenden Fall ergaben die Heizkos­te­n­a­b­rech­nungen für eine Kölner Wohnung für die Jahre 2013 und 2014 jeweils ein Guthaben. Die Vermieterin zog für die Abrechnungen die tatsächliche Wohnungsgröße von 78,22 qm heran. Dies hielten die Mieter für unzulässig. Ihrer Meinung nach sei die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von 74,59 qm maßgeblich. Sie errechneten daher aus den beiden Abrechnungen ein größeres Guthaben von insgesamt 42,46 EUR. Diesen Betrag zogen die Mieter von den Mietzahlungen ab. Die Vermieterin war damit nicht einverstanden und erhob Zahlungsklage.

Amtsgericht und Landgericht gaben Klage statt

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Köln gaben der Klage statt. Nach Auffassung des Landgerichts stehen den Mietern über die Heizkos­te­n­a­b­rech­nungen hinausgehende Guthaben nicht zu. Denn maßgebend für die Abrechnungen sei jeweils die tatsächliche Wohnfläche. Gegen diese Entscheidung legten die Mieter Revision ein. Unter Hinweis auf eine Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs gingen sie davon aus, dass erst bei einer Wohnflä­che­n­ab­weichung von mehr als 10 % die tatsächliche Wohnungsgröße für die Abrechnung maßgeblich sei.

Bundes­ge­richtshof bejaht ebenfalls Anspruch auf Mietzahlungen

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Berufung der Mieter zurück. Der Vermieterin stehe nach § 535 Abs. 2 BGB der Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete zu. Den Mietern habe weitere, über die Abrechnungen hinausgehende Guthaben nicht zugestanden. Die Vermieterin habe die Heizkosten zutreffend auf Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abgerechnet. Der vertraglich vereinbarten Wohnfläche sei keiner Bedeutung beizumessen.

Wohnflä­che­n­ab­weichung von weniger 10 % unerheblich

Soweit der Bundes­ge­richtshof in seiner Entscheidung vom 31.10.2007 (VIII ZR 261/06) erst bei einer Wohnflä­che­n­ab­weichung von mehr als 10 % die tatsächliche Wohnungsgröße für maßgeblich erachtete, hält er daran nicht mehr fest. Diese Entscheidung sei aufgrund des Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) als überholt anzusehen. Der Bundes­ge­richtshof hat dort entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.