BGH: Individual­vertraglich vereinbarter dauerhafter Kündi­gungs­aus­schluss in Wohn­raum­miet­verhält­nissen zulässigAusnahme nur bei Sitten­wid­rigkeit der Vereinbarung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach dem Kauf einer vermieteten Eigen­tums­wohnung im Mai 2015 erklärte der nunmehr neue Vermieter gegenüber den Mietern der Wohnung mehrfach die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Die Mieter hielten die Kündigungen für unwirksam. Sie verwiesen zur Begründung darauf, dass bei Abschluss des Mietvertrags im August 2013 mit der früheren Vermieterin ein dauerhafter Verzicht auf das Recht der ordentlichen Kündigung vereinbart wurde. Der neue Vermieter hielt dies für unzulässig und erhob Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Amtsgericht wies Klage ab, Landgericht gab ihr statt

Während das Amtsgericht Neuss die Klage abwies, gab ihr das Landgericht Düsseldorf statt. Seiner Ansicht nach sei eine Vereinbarung über einen dauerhaften Kündigungsausschluss unzulässig. Denn dadurch liege ein immerwährender Kündi­gungs­aus­schluss vor, der auch sämtliche Rechtsnachfolge binde. Gegen diese Entscheidung legten die Mieter Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde ein.

Bundes­ge­richtshof verneint Räumungs- und Heraus­ga­be­an­spruch

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten der Mieter und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung bestehe nicht. Die Kündigungen seien aufgrund des vereinbarten dauerhaften Kündi­gungs­ver­zichts unwirksam.

Zulässiger indivi­du­a­l­ver­traglich vereinbarter dauerhafter Kündi­gungs­aus­schluss

Nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs sei ein dauerhafter Ausschluss der ordentlichen Kündigung als Individualvereinbarung wirksam. Eine Grenze werde nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts gebe. Zudem sei nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außer­or­dentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich.