Vermieter darf Betriebskosten für leer stehende Nachba­r­woh­nungen nicht umlegenBetriebskosten muss der Vermieter tragen

Im Fall wälzte der Vermieter eines Berliner Mehrfa­mi­li­en­hauses mit 35 Wohnungen die Betriebskosten für kurzfristig leer stehende Wohnungen auf die restlichen Mieter ab. Es handelte sich dabei um die Betriebskosten auf Wasser und Entwässerung, die Müllabfuhr sowie den Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl. Als Umlageschlüssel hatte der Vermieter in der Vergangenheit die anteilige Wohnfläche an der Gesamt­wohn­fläche gewählt. Im Mietvertrag war kein Umlageschlüssel für die Betriebskosten vereinbart worden.

Die Karlsruher Richter waren der Auffassung, dass durch die jahrelange Abrech­nung­s­praxis zwischen Mieter und Vermieter konkludent der Umlageschlüssel "Wohnfläche" vereinbart worden sei. Ein zunehmender Leerstand rechtfertige keine Änderung des Vertei­lungs­sch­lüssels. Der Vermieter müsse die Kosten des Leerstands selbst tragen. Zudem sei durch das Mietrechts­re­form­gesetz vom 19. Juni 2001 die Wohnfläche als Regelmaßstab für die Verteilung der Betriebskosten in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB gesetzlich verankert worden. Dies gelte nur für Betriebskosten nicht, die von einem erfassten Verbrauch durch den Mieter abhingen (z.B. Erfassung des Wasser­ver­brauchs durch individuelle Wasseruhren).

Es gebe auch keine weitere Ausle­gungs­mög­lichkeit des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB dahingehend, den Begriff der Wohnfläche nur auf die jeweils vermietete Wohnfläche einzugrenzen und Leerstands­flächen daher bei der Umlegung auszuklammern.

Der Vermieter kann allerdings einen Anspruch auf Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächen­sch­lüssels haben, wenn wegen des Leerstands eine "Störung der Geschäfts­grundlage" besteht.