Verkauf eines Grundstücks - Verkäufer haftet für MietkautionÜbertragung der Kaution auf Erwerber beseitigt nicht Vermie­ter­haftung aus § 566 a Satz 2 BGB

In dem zu Grunde liegenden Fall leistete ein Mieter im Jahr 2003 eine Mietkaution in Höhe von 1.242 €. Das Grundstück befand sich von Oktober 2005 bis Mai 2008 unter Zwangsverwaltung. Im Juni 2008 verkaufte der Vermieter und Eigentümer des Grundstücks dieses an ein Unternehmen. Daraufhin forderte der Zwangsverwalter den Mieter unter Übersendung einer "Einver­ständ­ni­s­er­klärung zur Kauti­o­ns­über­tragung" dazu auf, der Weiterreichung der Kaution an den neuen Eigentümer und die Entlassung des Zwangs­ver­walters aus der "bürgenähnlichen" Haftung zuzustimmen. Der Mieter füllte die Einver­ständ­ni­s­er­klärung aus, woraufhin die Kaution weitergeleitet wurde. Nachdem im September 2009 das Mietverhältnis beendet wurde, verlangte der Mieter die Auszahlung der Kaution. Im März 2010 geriet das Grundstück erneut unter Zwangs­ver­waltung. Im April 2010 teilte die Hausverwaltung dem Mieter mit, dass die Kaution nicht ausgezahlt werden könne, da eine Auszahlung wegen Kontopfändung nicht möglich sei. Der Mieter erhob daher gegen seinen ehemaligen Vermieter Klage auf Zahlung der Mietkaution gemäß § 566 a Satz 2 BGB. Das Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee wies die Klage ab. Auf Berufung des Mieters gab das Landgericht Berlin die Klage mit der Begründung, dass dem Mieter der Anspruch nach § 566 a Satz 2 BGB zugestanden habe, im Wesentlichen statt. Dagegen richtete sich die Revision des beklagten, ehemaligen Vermieters.

Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bestand

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte das Berufungsurteil. Der ehemalige Vermieter habe die Kaution zurückzahlen müssen. Daran habe auch nicht die gegenüber dem Zwangsverwalter abgegebene Einver­ständ­ni­s­er­klärung etwas geändert.

Einver­ständ­ni­s­er­klärung stellte Allgemeine Geschäfts­be­dingung dar

Der Mieter könne zwar grundsätzlich auf die Haftung des Vermieters gemäß § 566 a Satz 2 BGB durch eine Indivi­du­a­l­ver­ein­barung verzichten. Bei der gegenüber dem Zwangsverwalter abgegebenen Einver­ständ­ni­s­er­klärung habe es indes nicht um eine Indivi­du­a­l­ver­ein­barung gehandelt, sondern um eine Allgemeine Geschäfts­be­dingung. Die Erklärung sei nämlich vom Zwangsverwalter im Wesentlichen vorformuliert und zum Gebrauch in einer Vielzahl von Fällen bestimmt gewesen (vgl. § 305 Abs. 1 BGB).

Allgemeine Geschäfts­be­dingung beseitigte nicht Vermie­ter­haftung

Die Allgemeine Geschäfts­be­dingung habe die Vermie­ter­haftung nicht beseitigen können, so der Bundes­ge­richtshof weiter. Ihr habe jedenfalls nach der Unkla­r­heitsregel des § 305 c Abs. 2 BGB ein solcher Inhalt nicht beigemessen werden können. Nach dem Wortlaut der Erklärung habe sie sich nur auf die Haftung des Zwangs­ver­walters bezogen. Zudem sei nicht von der Vermie­ter­haftung des § 566 a Abs. 2 BGB gesprochen worden, sondern von einer im Gesetz nicht vorgesehenen "bürgenähnlichen" Haftung. Es sei daher zumindest möglich gewesen, in der Erklärung nur eine Haftungs­be­schränkung des Zwangs­ver­walters zu sehen, ohne dass die Vermie­ter­haftung des § 566 a Abs. 2 BGB ausgeschlossen werden sollte. Aufgrund der mehreren Deutungs­mög­lich­keiten, sei die für den Mieter günstigste Deutung zugrunde zu legen gewesen (§ 305 c Abs. 2 BGB).

Kauti­o­ns­rü­ck­zahlung durch Erwerber war nicht möglich

Zwar verpflichte § 566 a Satz 2 BGB den Mieter dazu zunächst den Erwerber als den gegenwärtigen Siche­rungs­nehmer auf die Rückzahlung der Mietkaution in Anspruch zu nehmen. Die sei hier jedoch nach Auffassung des BGH aussichtslos gewesen, da zwischen­zeitlich über das Grundstück erneut eine Zwangs­ver­waltung angeordnet wurde und eine Auszahlung wegen der Kontopfändung nicht möglich war.