BGH: Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlech­terung der Mietsache können erst nach Rückgabe der Mietsache verjährenVerjährungs­höchst­frist des § 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird von § 548 Abs. 1 BGB verdrängt

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zu Beginn der 80er Jahre hatten die Mieter einer Wohnung in Berlin das ursprünglich mit Holzdielen ohne Fußbo­den­ent­wäs­serung versehene Badezimmer mit einem Fliesenboden nebst Bodenabfluss ausgestattet. Da die Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt wurden, drang über die Jahre Feuchtigkeit in den Boden, was zu einer Beschädigung der Deckenbalken führte. Nachdem es im Jahr 2016 zu einem Wassereinbruch in der darunter gelegen Wohnung gekommen war, wurde festgestellt, dass die Decke einsturz­ge­fährdet war. Die Vermieter erhoben aufgrund dessen Klage auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von fast 38.000 €.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Klage ab

Sowohl das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg als auch das Landgericht Berlin wiesen die Klage ab. Nach Auffassung des Landgerichts sei der Schaden­s­er­satz­an­spruch der Vermieter gemäß § 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB verjährt, da die schaden­s­ur­sächliche Pflicht­ver­letzung mehr als 30 Jahre zurückliegt. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Vermieter.

Bundes­ge­richtshof verneint Verjährung des Schaden­s­er­satz­an­spruchs

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten der Vermieter. Der Schaden­er­satz­an­spruch sei noch nicht verjährt. Die Anwendung der Verjäh­rungs­höchstfrist des § 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB scheide wegen der vorrangigen Sonderregelung des § 548 Abs. 1 BGB aus.

Keine Verjährung vor Rückgabe der Mietsache

§ 548 BGB enthalte nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs für bestimmte mietrechtlich Ansprüche eine abschließende Sonderregelung, die der allgemeinen Bestimmung des § 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgehe. Dies ergebe sich daraus, dass die Verjäh­rungs­höchst­fristen im allgemeinen Teil des BGB normiert sind, während § 548 BGB speziellere Regelungen für bestimmte mietrechtliche Fallge­stal­tungen treffe. Der Gesetzgeber habe die allgemeinen Regeln des § 199 BGB vor die Klammer gesetzt, wodurch zum Ausdruck komme, dass diese Bestimmungen nur Anwendung finden, soweit hiervon gesetzlich nichts Abweichendes bestimmt ist. Eine Verjährung der Ansprüche könne also vor Rückgabe der Mietsache nicht eintreten.

Keine Prüfung von Schaden­er­satz­ansprüche ohne Zugang zur Mietsache

Der Bundes­ge­richtshof verwies zu dem daraufhin, dass Zweck des § 548 BGB sei, den Vermieter zu einer möglichst schnellen Klärung seiner Ersatzansprüche anzuhalten. Eine Prüfung von möglichen Schaden­s­er­satz­ansprüche sei dem Vermieter aber nur möglich, wenn er Zugang zur Mietsache hat. Er müsse sich ein ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Mängeln, Veränderungen und Verschlech­te­rungen machen können. Dem Gesetzeszweck würde es aber zuwiderlaufen, wenn eine Verjährung von Ansprüchen im Anwen­dungs­bereich des § 548 BGB bereits in solchen Fällen einträte, in denen die dreißigjährige Verjäh­rungsfrist des § 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB bereits verstrichen ist, bevor der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat.