Kündi­gungs­be­schränkung bei Wohnungs­um­wandlung nur für Eigenbedarfs- und Verwer­tungs­kün­di­gungen

Die Klägerinnen sind seit dem 1. August 1999 Mieterinnen einer Wohnung in einem in München gelegenen Anwesen. Der vormalige Erwerber wandelte am 19. April 2002 das Anwesen in Wohnungs- und Teileigentum um. Die von den Klägerinnen gemietete Wohnung wurde am 25. Juli 2002 von der Beklagten erworben, die mit ihrer Familie in der Nachbarwohnung lebt.

Mit Schreiben vom 31. Juli 2006 erklärte die Beklagte die Kündigung des Mietver­hält­nisses mit der Begründung, sie benötige die Wohnung der Klägerinnen zur Unterbringung einer Betreuungs- und Pflegeperson - eines "Au-pair-Mädchens" - für ihre beiden minderjährigen Kinder und ihre in ihrem Haushalt lebende Schwiegermutter.

Wohnung wird für die Unterbringung einer Betreuungs- und Pflegeperson benötigt

Das Amtsgericht hat die auf Räumung der Wohnung gerichtete Widerklage der Beklagten abgewiesen. Das Berufungs­gericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg.

BGH: § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hier nicht einschlägig, da das Au-pair-Mädchen nicht Angehörige des Haushalts der Beklagten ist

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die Kündigung der Beklagten nicht durch die zehnjährige Sperrfrist des § 577 a Abs. 2 BGB (in Verbindung mit der einschlägigen Landes­ver­ordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungs­ver­sorgung) ausgeschlossen war. Gemäß § 577 a BGB kann sich, wenn an den vermieteten Wohnräumen - wie in dem zu entscheidenden Fall - nach der Überlassung an den Mieter Wohnungs­ei­gentum begründet und das Wohnungs­ei­gentum veräußert worden ist, der Erwerber innerhalb der Sperrfrist nicht darauf berufen, dass er die Räume als Wohnung für sich, seine Familien­an­ge­hörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder dass er durch die Fortsetzung des Mietver­hält­nisses an einer angemessenen wirtschaft­lichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Da das Au-pair-Mädchen nach den in der Revisi­ons­instanz nicht angegriffenen tatrich­ter­lichen Feststellungen nicht Angehörige des Haushalts der Beklagten war, lag eine Eigenbedarfskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vor. Die Beklagte konnte aber nach den Feststellungen der Vorinstanzen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietver­hält­nisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB geltend machen.

BGH: Sperrfristen des § 577 a BGB gelten hier nicht

Für eine darauf gestützte Kündigung gelten die Sperrfristen des § 577 a BGB nicht. Mit dieser Vorschrift wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigen­tums­woh­nungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden. Dieses gesetz­ge­be­rische Ziel lässt sich nicht ohne weiteres auf andere Kündi­gungs­gründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB übertragen. Dass ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung hat, weil er die Wohnung – wie hier - zur Unterbringung einer Hausan­ge­stellten benötigt, ist nicht in demselben Maß wahrscheinlich wie ein Eigenbedarf des Erwerbers nach Umwandlung in Wohnungs­ei­gentum und birgt deshalb auch nicht dieselbe Gefahr einer Verdrängung des Mieters. Daher ist die Beschränkung des Anwen­dungs­be­reichs des § 577 a BGB durch den Gesetzgeber auf die Fälle der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung zu respektieren und scheidet eine analoge Anwendung der Vorschrift aus, weil keine Gesetzeslücke besteht.

Gesetzestext: § 577 a Kündi­gungs­be­schränkung bei Wohnungs­um­wandlung