Vorkaufsrecht eines Reihen­haus­mieters bei Realteilung des Grundstücks

Die Klägerin ist Mieterin eines Reihenhauses in der "Lentze Siedlung" in Berlin. Die beklagte Vermieterin ist seit Anfang März 2005 Eigentümerin des ungeteilten Gesamt­grund­stücks der Siedlung. Die Beklagte möchte das Gesamt­grundstück in Einzel­grund­stücke real aufteilen und diese veräußern. Die Klägerin hat Klage auf Feststellung erhoben, dass ihr für diesen Fall ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und Kündi­gungs­schutz gemäß § 577 a BGB zustehe.

Vorinstanzen wiesen die Klage ab

Die Vorinstanzen haben die Klage mit der Begründung abgewiesen, nach dem Wortlaut der §§ 577, 577a BGB stünden die dort bezeichneten Rechte dem Mieter nur im Falle der Begründung von Wohnungs­ei­gentum, nicht aber im Falle einer Realteilung zu.

BGH sieht Gesetzeslücke und schließt diese durch analog Anwendung der §§ 577, 577a BGB

Die vom Bundes­ge­richtshof zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraum­mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundes­ge­richtshofs hat entschieden, dass der Mieter eines Reihenhauses auch dann gemäß § 577 BGB zum Vorkauf berechtigt ist und Kündi­gungs­schutz nach Maßgabe des § 577 a BGB genießt, wenn der Vermieter eine Realteilung des Gesamt­grund­stücks beabsichtigt. Insoweit liegt eine Gesetzeslücke vor, die - anders als das Berufungs­gericht gemeint hat - durch entsprechende Anwendung der §§ 577, 577a BGB zu schließen ist.

BGH: Gesetzgeber wollte nicht nur Mieter bei Umwandlung in Wohnungs­ei­gentum schützen

Es kann nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungs­ei­gentum schützen wollte, bei realer Teilung eines Gesamt­grund­stücks aber bewusst vom Schutz des Mieters abgesehen hat. Die Interessenlage ist in beiden Fällen (Umwandlung in Wohnungs­ei­gentum einerseits, Realteilung eines Grundstücks andererseits) im Wesentlichen gleich. Aus der Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungs­ei­gentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach dem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - auf Eigenbedarf berufen könnte. Auch das Interesse des Mieters, durch Ausübung des Vorkaufsrechts selbst das Eigentum an dem von ihm bewohnten Reihenhaus zu erwerben, ist im Falle einer Realteilung nicht geringer als im Falle der Umwandlung in Wohnungs­ei­gentum.