BGH zum Umfang einer Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung - Abrechnung muss komplett seinVermieter muss auch Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitteilen

Im zugrunde liegenden Fall weigerte sich ein Mieter eine Nachzahlung von 129,33 EUR zu leisten, die sich aus der Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung für den Abrech­nungs­zeitraum 2002 ergab. Die Abrechnung enthält Betriebskosten, bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt worden ist. Die Vorwegabzüge sind in der Abrechnung zum Teil mitgeteilt und erläutert. Bei den Posten "Grundsteuer" und "Wassergeld/Entwässerung" ist dies unterblieben; ein Vorwegabzug bei der Position "Hauswart" ist unvollständig mitgeteilt.

Das Amtsgericht hatte der Klage des Vermieters auf Nachzahlung weitgehend stattgegeben. Das Landgericht hat als Berufungs­instanz die Klage des Vermieters mit der Begründung, die Abrechnung entspreche nicht den Anforderungen des § 259 BGB abgewiesen.

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte das Urteil des Landgerichts. Er führte aus, dass eine Nachzah­lungs­pflicht nur bestehe, wenn der Vermieter dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittle. Formell ordnungsgemäß sei eine Betrie­bs­kos­te­n­a­b­rechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geordnete Zusam­men­stellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte.

Soweit keine besonderen Abreden getroffen seien, seien in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusam­men­stellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Vertei­ler­schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Diesen Anforderungen sei die Abrechnung des Vermieters im Hinblick auf die Zusam­men­stellung der Gesamtkosten nicht in vollem Umfang gerecht geworden.

Die Gesamtkosten seien auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genüge nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter müsse auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden seien, denn auch dies habe Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten. Wenn es an einer solchen Offenlegung fehle, liege ein formeller Mangel der Abrechung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führe.