BGH zur prozessualen Stellung der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaftTeilrechts­fä­higkeit der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Gemeinschaft der Wohnungs­ei­gentümer ist nach der neuen Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs (BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05 - , BGHZ 163, 154, 172, 177; Urteil vom 24. Juni 2005 - V ZR 350/03 - , NJW 2005, 3146) ein rechtsfähiger Verband sui generis. Ihre Rechtsfähigkeit ist auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungs­ei­gentümer im Rahmen der Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsleben teilnehmen.

In dem zugrunde liegenden Fall wies eine Wohnungs­ei­gen­tums­anlage nach Abnahme Mängel sowohl am Gemein­schafts­ei­gentum als auch am Sondereigentum auf. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss mehrheitlich, einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung der Rechtsansprüche der Eigentümer im Hinblick auf diese Baumängel zu beauftragen. Dieser machte für die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, deren Mitglieder in einer beigefügten Liste namentlich mit Adresse aufgeführt waren, einen Kostenvorschuss für die Mängel­be­sei­tigung geltend. Das Berufungs­gericht hat angenommen, Klagepartei seien wegen fehlender Rechtsfähigkeit der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die einzelnen Wohnungs­ei­gentümer.

Diese Auffassung hat der Bundes­ge­richtshof nicht bestätigt. Er hat entschieden, dass die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als teilrechts­fähiger Verband einen Anspruch auf Kostenvorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Gemein­schafts­ei­gentum in gesetzlicher Prozess­stand­schaft und einen solchen für die Mängel­be­sei­tigung am Sondereigentum in gewillkürter Prozess­stand­schaft gerichtlich geltend machen kann.

Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungs­ei­gentümer entsprechenden Verwaltung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemein­schaft­lichen Eigentums. Der Instandhaltung und Instandsetzung in diesem Sinne ist auch die erstmalige Herstellung des Gemein­schafts­ei­gentums zuzuordnen.

Die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann daher durch Mehrheits­be­schluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemein­schafts­ei­gentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungs­ei­gentum an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit und schließt ein selbständiges Vorgehen der Erwerber aus.

Soweit Rechte der einzelnen Wohnungs­ei­gentümer wegen Mängeln des Sondereigentums betroffen sind, besteht keine aus dem Gesetz abgeleitete Zuständigkeit der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Sie kann jedoch in gewillkürter Prozess­stand­schaft Ansprüche verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaft­lichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums stehen und an deren Durchsetzung sie ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. Sie kann deshalb von den einzelnen Wohnungs­ei­gen­tümern ermächtigt werden, neben den Ansprüchen wegen Mängeln des Gemein­schafts­ei­gentums Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums geltend zu machen.