Haftung für herabfallende Dachteile bei Sturm: Wohn­eigentums­verwalter trifft Instandhaltungs- und Kontrollpflicht für Dachkon­struktionErhebliche Gefahr durch herabfallende Dachteile zwingt zur Vornahme aller zumutbaren Maßnahmen zur Verhinderung der Dachablösung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Während eines Sturms lösten sich Teile der Dachpappe eines Mehrfa­mi­li­en­hauses und stürzten auf die auf dem Nachba­r­grundstück betriebene Gärtnerei. Dadurch wurde ein Gewächshaus zerstört sowie Warenbestände und Einrich­tungs­ge­gen­stände erheblich beschädigt. Das Mehrfa­mi­li­enhaus gehörte einer Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Der Betreiber der Gärtnerei klagte gegen den Verwalter der Wohnei­gen­tums­anlage auf Zahlung von Schadenersatz. Nachdem das Landgericht Krefeld die Klage abwies und das Oberlan­des­gericht Düsseldorf der Klage stattgab, musste sich der Bundes­ge­richtshof mit dem Fall befassen.

Grundsätzliche Haftung des Wohnei­gen­tums­ver­walters

Nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs habe der Wohnei­gen­tums­ver­walter für die Instandhaltung des Gemein­schafts­ei­gentums und damit des Hausdachs zu sorgen gehabt (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Ihm habe daher nach § 838 BGB die Einstands­pflicht für den durch die Ablösung von Gebäudeteilen verursachten Schaden getroffen. Er habe somit grundsätzlich nach § 836 BGB gehaftet.

Pflicht zum Schutz vor erheblichen Gefahren

Es sei zwar richtig, so der Bundes­ge­richtshof weiter, dass der Gebäu­de­un­ter­halts­pflichtige nicht alle Gefahren der in § 836 BGB beschriebenen Art vollständig auszuschließen braucht. Er habe jedoch wegen der erheblichen Gefahren, die von herabfallenden Dachteilen für die Gesundheit und das Eigentum unbeteiligter Dritter drohen, alle zumutbaren Maßnahmen zu treffen, die aus technischer Sicht geboten und geeignet sind, die Gefahr einer Ablösung von Dachteilen nach Möglichkeit rechtzeitig zu erkennen und ihr zu begegnen. Dies gelte umso mehr, je älter das Gebäude und seine Dachkon­struktion ist.

Fehlende Aufklärung zu Kontroll­maß­nahmen führte zur Zurückweisung des Rechtsstreits

Das Oberlan­des­gericht hatte jedoch nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs nicht hinreichend aufgeklärt, ob und in welcher Weise die vermissten Kontroll­maß­nahmen aus technischer Sicht geboten und geeignet waren, die Ablösung von Dachteilen zu verhindern. Die Bundesrichter hoben daher das Berufungsurteil auf und wiesen die Sache zurück.