BGH: Ausgeschiedener Verwalter einer Wohnei­gen­tums­anlage muss Jahres­a­b­rechnung für abgelaufenes Wirtschaftsjahr erstellenAuf Fälligkeit der Jahres­a­b­rechnung kommt es nicht an

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Am 21. Januar 2015 wurde die Verwalterin einer Münchener Wohnei­gen­tums­anlage während einer Eigen­tü­mer­ver­sammlung abberufen. Trotz des Ausscheidens wurde von ihr die Erstellung der Jahresabrechnung für 2014 verlangt. Die ehemalige Verwalterin verwies auf ihr Ausscheiden und weigerte sich daher die Abrechnung zu erstellen. Daraufhin wurde die Jahres­a­b­rechnung für 2014 von der neuen Verwalterin erstellt, die dafür Kosten von ca. 804 Euro der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft berechnete. Diese Kosten verlangte die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft von der ehemaligen Verwalterin als Schadensersatz ersetzt.

Amtsgericht und Landgericht geben Klage statt

Sowohl das Amtsgericht München als auch das Landgericht München I gaben der Schaden­s­er­satzklage statt. Aus Sicht des Landgerichts habe die Beklagte die Jahres­a­b­rechnung für 2014 erstellen müssen. Denn bei einem Verwalterwechsel habe grundsätzlich der alte Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr aufzustellen. Auf die Fälligkeit des Anspruchs komme es nicht an. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Beklagten.

Bundes­ge­richtshof bejaht ebenfalls Schaden­s­er­satz­an­spruch

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision der Beklagten zurück. Der Klägerin stehe der Schaden­s­er­satz­an­spruch wegen der Verletzung der Pflicht zur Erstellung der Jahres­a­b­rechnung für 2014 zu. Der Anspruch der Wohnungs­ei­gentümer auf die Abrechnung sei spätestens am 1. Januar 2015 entstanden. Zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte noch Verwalterin. Dass ihr Verwalteramt im Laufe des Januars 2015 endete, habe daran nichts geändert. Scheide ein Verwalter aus seinem Amt aus, schulde er - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - die Jahres­a­b­rechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr.

Auf Fälligkeit der Jahres­a­b­rechnung kommt es nicht an

Unerheblich sei nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs zu welchem Zeitpunkt die Abrechnung fällig werde. Die Fälligkeit sage nichts darüber aus, wer die Leistung schulde. Durch sie werde lediglich der Zeitpunkt bestimmt, von dem an der Gläubiger die Leistung verlangen könne. Zudem sei das Kriterium der Fälligkeit für die Frage, wer die Jahres­a­b­rechnung erstellen müsse, praktisch unbrauchbar. Die Bestimmung des genauen Zeitpunkts der Fälligkeit sei regelmäßig mit Unsicherheiten verbunden.

Keine Unmöglichkeit der Erstellung der Abrechnung

Dem Verwalter werde durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahres­a­b­rechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr auch nicht unmöglich, so der Bundes­ge­richtshof. Denn ihm stehe weiterhin ein Recht auf Einsicht in die Unterlagen und Belege zu.