BGH: Erwerber einer Eigen­tums­wohnung darf bei entzogenem Wohneigentum früherem Wohnungs­ei­gentümer Wohnung nicht überlassenWohnungs­eigentümer­gemeinschaft kann auf Beendigung der Nutzungs­vereinbarung klagen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Ehepaar wurde gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG zur Veräußerung ihrer Eigentumswohnung in Berlin verurteilt. Hintergrund dessen waren Beleidigungen, Bedrohungen und eine Körper­ver­letzung gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer. Zudem trat das Ehepaar gegenüber einem Garten­bau­un­ter­nehmer gewaltsam auf. Im anschließenden Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fahren erwarb eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts die Eigen­tums­wohnung. Die Gesellschaft ließ die Eheleute weiter in der Wohnung wohnen. Damit waren die übrigen Wohnungs­ei­gentümer jedoch nicht einverstanden. Sie genehmigten daher mehrheitlich der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft Klage gegen die neue Eigentümerin der Wohnung zu erheben.

Amtsgericht und Landgericht gaben Klage statt

Sowohl das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg als auch das Landgericht Berlin gaben der Klage der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft statt. Die neue Eigentümerin der Wohnung wurde daher zur Beendigung der Nutzungs­ver­ein­barung mit den Eheleuten verurteilt. Dagegen richtete sich ihre Revision.

Bundes­ge­richtshof bejaht Anspruch auf Beendigung der Nutzungs­ver­ein­barung

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision der beklagten Gesellschaft zurück. Der Anspruch der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft habe sich aus § 15 Abs. 3 WEG ergeben. Es sei zu beachten, dass gemäß § 14 Nr. 1 WEG jeder Wohnungs­ei­gentümer unter anderem dazu verpflichtet sei, von seinem Sondereigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungs­ei­gentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachse.

Verstoß gegen Pflichten durch Überlassung der Wohnung

Nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs habe die Beklagte gegen die in § 14 Nr. 1 WEG geregelten Pflichten verstoßen, als sie die Nutzung der Wohnung durch das Ehepaar nicht beendet, sondern ihnen trotz Entzugs des Wohneigentums nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG die Wohnung zur weiteren Nutzung überlassen hat. Durch das Entzie­hungs­urteil habe festgestanden, dass der Verbleib der Eheleute in der Wohnung den übrigen Wohnungs­ei­gen­tümern unzumutbar sei. Durch die Nutzungs­über­lassung seien sie aber gezwungen worden, die Hausge­mein­schaft mit dem Ehepaar fortzusetzen. Dadurch seien die Wirkungen des Entzie­hungs­urteils unterlaufen worden.

Fehlende Eintragung des Entzie­hungs­urteil im Grundbuch sowie weitere Störungen durch Ehepaar unerheblich

Für unerheblich hielt der Bundes­ge­richtshof, dass das Entzie­hungs­urteil nicht in das Grundbuch eingetragen war. Es sei dennoch gemäß § 10 Abs. 4 WEG bindend gewesen. Zudem sei es nicht darauf angekommen, ob es zeitlich nach dem Entzie­hungs­urteil zu weiteren Störungen des Hausfriedens durch das Ehepaar gekommen ist.