BGH: Beurkundung des Kaufvertrags durch vollmachtlosen Vertreter - Keine Haftung bei Verweigerung der GenehmigungSchwerwiegende Verletzung von Treuepflichten liegt nicht vor

In dem zugrunde liegenden Fall beabsichtigte eine Investorin die Errichtung von Truppen­un­ter­künften. Dazu sollte ein Grundstück in einer Größe von etwa 182.000 qm angekauft werden. Bei der Beurkundung des Kaufvertrags wurde die Investorin durch einen Vertreter ohne Vertre­tungsmacht vertreten. Nachfolgend wurde der Kaufvertrag von der Investorin nicht genehmigt. Daher verlangte der Verkäufer die vollständige Erstattung der von ihm gezahlten Notarkosten in Höhe von etwa 60.600 €. Das Landgericht Heidelberg gab der Klage statt. Die Berufung der Investorin blieb ohne Erfolg. Nach Ansicht des Berufungs­ge­richts habe sie wegen Verletzung vorver­trag­licher Schutzpflichten sämtliche Beurkundungskosten zahlen müssen. Denn sie habe ohne triftigen Grund die Genehmigung verweigert. Gegen das Urteil legte die Investorin Revision ein.

Anspruch auf Erstattung der Beurkun­dungs­kosten bestand nicht

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten der Investorin. Dem Verkäufer habe kein Anspruch auf Erstattung der Beurkun­dungs­kosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB zugestanden. Denn die Investorin habe nicht schon dadurch ihre vorver­trag­lichen Schutzpflichten verletzt, weil sie ihre Genehmigung verweigerte.

Erstat­tungs­an­spruch grundsätzlich nur bei Ablehnung ohne triftigen Grund

Der Bundes­ge­richtshof führte weiter aus, dass grundsätzlich jede Partei bis zum Vertrags­ab­schluss das Recht habe, von diesem Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertrags­ab­schlusses getätigt werden, erfolgen daher auf eigene Gefahr (vgl. BGH, Urt. v. 22.02.1989 - VIII ZR 4/88). Sei jedoch der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen und werde der Vertragsschluss später ohne triftigen Grund abgelehnt, könne der Verhand­lungs­partner die Erstattung der getätigten Aufwendungen wegen der Verletzung vorver­trag­licher Schutzpflichten verlangen (BGH, Urt. v. 06.02.1969 - II ZR 86/67).

Bei Grundstückskauf wird schwerwiegende Verletzung verlangt

An der Verletzung vorver­trag­licher Schutzpflichten werde bei Grund­s­tücks­käufen strengere Anforderungen gestellt, so der Gerichtshof weiter. Bei einem solchen Vertrag genüge das Fehlen eines triftigen Grunds nicht für die Annahme eines Erstat­tungs­an­spruchs. Vielmehr werde das Vorliegen einer besonders schwerwiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treue­pflicht­ver­letzung vorausgesetzt. Denn genüge das Erfordernis eines fehlenden wichtigen Grunds, bedeute dies einen indirekten Zwang zum Abschluss des Vertrags. Dies würde aber der Formvorschrift des § 311 b BGB zuwiderlaufen, wonach eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll. Daher hätte das Berufungs­gericht feststellen müssen, ob die Investorin über die Verweigerung der Genehmigung hinaus ohne triftigen Grund ihre Treuepflichten besonders schwerwiegend verletzt habe. Daran habe es hier jedoch gefehlt.

Das Berufungsurteil wurde daher aufgehoben und zur Neuentscheidung an das Berufungsurteil zurückverwiesen.

Schwerwiegende Verletzung durch Täuschung über Genehmigung Die Bundesrichter gaben dem Berufungs­gericht für ihre Neuentscheidung folgendes zu bedenken: Eine schwerwiegende Treue­pflicht­ver­letzung könne im vorliegenden Fall angenommen werden, wenn die Investorin dem Verkäufer über ihre Bereitschaft die Genehmigung zu erteilen, getäuscht hätte oder wenn sich ein ähnlich schwerwiegender Treuebruch feststellen ließe.