Immobi­li­en­mangel: Auch kleiner Mangel stellt Rücktrittsgrund darEuropa­rechts­konforme Auslegung im Sinne der Verbrauchs­gü­ter­kauf­richtlinie

Im Fall hatten die Kläger für 84.363,16 EUR eine Eigen­tums­wohnung unter Ausschluss der "Gewährleistung" für Sachmängel gekauft. Sie wandten weitere 8.778,91 EUR für Maklerprovision, Grund­e­r­wer­bs­steuer, Grundbuchamt- und Notarkosten auf. Es stellte sich nach Übergabe der Wohnung heraus, dass sie einen Feuch­tig­keits­schaden hatte, dessen Beseitigung rund 2.500,- EUR kosten sollte. Nachdem der (beklagte) Verkäufer die Nachbesserung versagte, erklärten die (klagenden) Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag. Der Verkäufer habe den Mangel gekannt und der Haftungs­aus­schluss sei daher unwirksam gewesen.

Dieser Auffassung folgte nun der Bundes­ge­richtshof. Nachdem die Vorinstanz (OLG Oldenburg) noch ausführte, dass der Feuch­tig­keits­schaden ein unerheblicher Mangel im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB sei, und bei einzel­fa­ll­be­zogener Inter­es­se­n­ab­wägung das Interesse des Verkäufers am Fortbestand des Vertrages überwiege. Der vergleichsweise geringe Aufwand für die Mängel­be­sei­tigung (2.500,- EUR) überwiege nicht die Nachteile, die durch eine Rückabwicklung entstehen würden (Vertragskosten, evtl. vorzeitige Darle­hens­a­b­lösung mit einhergehenden Vorfäl­lig­keits­zinsen), so das OLG Oldenburg.

Der Bundes­ge­richtshof verwarf die Ausführungen des OLG Oldenburg. Der Mangel sei sehr wohl erheblich gewesen. Denn es komme nicht auf die Relation der Mangel­be­sei­ti­gungs­kosten zum Kaufpreis an, sondern auch darauf, ob die Kosten absolut gesehen geringfügig seien. Selbst wenn man von einem geringfügigen Mangel ausginge, könne der Käufer zumindest grundsätzlich die Rückabwicklung des Vertrags verlangen, wenn der Verkäufer - wie hier - einen Mangel arglistig verschwiegen habe.

Mit dieser Entscheidung hat der Bundes­ge­richtshof, die bisher umstrittene Frage, ob der in § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB geregelte Ausschluss der Rückabwicklung eines Vertrags auch dem arglistigen Verkäufer zugute kommen solle, entschieden. Die Karlsruher Richter entschieden diese Frage europa­rechts­konform gemäß der Verbrauchs­gü­ter­richtlinie dahingehend, dass eine unerhebliche Pflicht­ver­letzung im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB zumindest in der Regel zu verneinen sei, wenn dem Verkäufer arglistiges Verhalten zur Last falle.

Vorinstanzen: OLG Oldenburg; LG Oldenburg