BGH zur Wirksamkeit einer Klausel zur automatischen Verlängerung eines Makler-AlleinauftragsVerlängerungs­klausel versteckt sich in Anlagen zum Vertrag und ist deshalb unwirksam

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist als Maklerin tätig. Die Beklagte wollte ihre Eigen­tums­wohnung verkaufen und schloss mit der Klägerin eine als "Allein­ver­kaufs­auftrag" bezeichnete Vereinbarung. Nach dem von der Klägerin vorformulierten Vertrags­do­kument war der Auftrag zunächst auf sechs Monate befristet und sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht gekündigt wird. In dem Allein­ver­kaufs­auftrag wird um Beachtung von "Informationen für den Verbraucher" gebeten. Dabei handelt es sich um drei von der Klägerin ebenfalls vorformulierte Anlagen. In einer dieser Anlagen heißt es unter anderem: "Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird." Nach dem Allein­ver­kaufs­auftrag sollte die Klägerin von der Beklagten beim Verkauf der Wohnung eine Provision erhalten und auch von dem Erwerber der Wohnung eine Provision fordern dürfen.

Klägerin verlangte Schadensersatz wegen entgangener Provision

Die Beklagte kündigte die Makler­ver­ein­barung mit der Klägerin nicht und beauftragte kurz vor Ablauf der Mindest­ver­trags­laufzeit von sechs Monaten einen anderen Makler. Dieser wies der Beklagten eine Käuferin nach, an die die Beklagte ihre Eigen­tums­wohnung verkaufte. Dieser Makler erhielt sowohl von der Beklagten als auch von der Käuferin eine Provision. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen.

Vorinstanzen uneinig

Das Landgericht hatte die Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlan­des­gericht die Klage abgewiesen. Es hat angenommen, die Makler­ver­ein­barung der Parteien sei vor dem Verkauf der Eigen­tums­wohnung ausgelaufen, weil sich ihre Laufzeit nicht automatisch verlängert habe. Die entsprechende Klausel in der vorformulierten Vereinbarung sei unwirksam, weil sie den Auftraggeber eines Makler­a­l­lein­auftrags im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige.

Vereinbarung einer Mindestlaufzeit im Maklervertrag nicht zu beanstanden

Der Bundes­ge­richtshof hat allerdingt die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt: Ein Makler­a­l­lein­auftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertrags­partnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäfts­be­din­gungen geschlossen werden. Bei einem solchen Makler­a­l­lein­auftrag kann in Allgemeinen Geschäfts­be­din­gungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolg­ver­spre­chende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden; für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen.

In AGB vorgesehene Verlängerung der Vertrags­laufzeit bei nichterfolgter Kündigung wirksam

Auch eine in Allgemeinen Geschäfts­be­din­gungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertrags­laufzeit eines Makler­a­l­lein­auftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich und - entgegen der Ansicht des Berufungs­ge­richts - nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Schließlich wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertrags­laufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monaten durch eine in Allgemeinen Geschäfts­be­din­gungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makler­a­l­lein­auftrags nicht unangemessen benachteiligt.

Versteckter Hinweises auf Kündigungsfrist begründet Unwirksamkeit des Maklervertrages

Im Streitfall ist die Regelung über die automatische Verlängerung des Maklervertrags bei unterbliebener Kündigung allerdings deshalb unwirksam, weil sich das Erfordernis der Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergibt. Aus dem Hinweis im Formularvertrag, die Anlagen zum Vertrag mit "Informationen für Verbraucher" seien zu "beachten", ergibt sich entgegen § 305 Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt enthalten. Die Regelung zur Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist ist daher nicht Bestandteil des Vertrags. Da die Verlän­ge­rungs­klausel nach dem Willen der Klägerin zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, ist die Verlän­ge­rungs­klausel damit insgesamt unwirksam.

Aufgrund Unwirksamkeit der Klausel besteht kein Schaden­s­er­satz­an­spruch

Danach ist der mit der Klage geltend gemachte Schaden­s­er­satz­an­spruch unbegründet. Die Beklagte hat zwar gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen, weil sie noch vor Ende der vereinbarten sechsmonatigen Laufzeit des der Klägerin erteilten Alleinauftrags einen anderen Makler beauftragt hat. Da sich die spätere Käuferin nach Ablauf der Mindestlaufzeit des von der Beklagten mit der Klägerin geschlossenen Vertrags auch bei der Klägerin als Interessentin gemeldet hatte, war ferner davon auszugehen, dass die Klägerin sowohl von der Beklagten als auch von der Käuferin eine Provision erhalten hätte, wenn sich der Makler­a­l­lein­auftrag verlängert und die Beklagte keinen anderen Makler beauftragt hätte. Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte aus §§ 252, 280 BGB auf Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provision besteht aber nicht, weil sich der Vertrag wegen der Unwirksamkeit der Verlän­ge­rungs­klausel nicht verlängert hat.