BGH: Immobi­li­en­makler trifft grundsätzlich keine Pflicht zur steuer­recht­lichen Beratung im Rahmen eines Immobi­li­en­verkaufsImmobi­li­en­makler haftet nicht für Steuer­nach­zahlung des Verkäufers aufgrund Verkaufs innerhalb von 10-jähriger Speku­la­ti­o­nsfrist

In dem zugrunde liegenden Fall verkaufte die Eigentümerin eines Wohnanwesens im Jahr 2013 unter Zuhilfenahme einer Immobi­li­en­maklerin das Grundstück zum Preis von 295.000 Euro. Da die Grund­s­tücks­ei­gen­tümerin das Wohnanwesen im Jahr 2004 erworben hatte und somit innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist aus § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, unterlag der Kaufpreis gemäß § 22 Nr. 2 EStG der Einkommenssteuer. Die Grund­s­tücks­ei­gen­tümerin hatte daher aufgrund des Immobi­li­en­verkaufs eine Nachzahlung in Höhe von fast 48.000 Euro zu leisten. Dies lastete sie der Immobi­li­en­maklerin an. Nach Meinung der Grund­s­tücks­ei­gen­tümerin hätte die Maklerin sie darüber aufklären müssen, dass ein innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Anwesens bei seinem Verkauf erzielter Gewinn einkom­mens­steu­er­pflichtig ist. Sie erhob daher Klage auf Zahlung von Schadensersatz.

Landgericht und Oberlan­des­gericht weisen Klage ab

Sowohl das Landgericht Krefeld als auch das Oberlan­des­gericht Düsseldorf wiesen die Schaden­s­er­satzklage ab. Nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts habe die Beklagte die Klägerin nicht darüber aufklären müssen, dass ein Veräu­ße­rungs­gewinn innerhalb der zehnjährigen Speku­la­ti­o­nsfrist zu versteuern ist. Gegen diese Entscheidung legte die Klägerin Revision ein.

Bundes­ge­richtshof verneint ebenfalls Schaden­s­er­satz­an­spruch

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision der Klägerin zurück. Ihr stehe kein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu. Denn der Beklagten sei keine Pflicht­ver­letzung anzulasten.

Keine Pflicht zur steuer­recht­lichen Beratung

Nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs treffe einem Makler beim Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung grundsätzlich keine Pflicht, steuer­rechtliche Fragen zu prüfen und seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände aufzuklären.

Steuer­rechtliche Beratung nur in Ausnahmefällen

Eine Pflicht zur steuer­recht­lichen Beratung bestehe aber dann, so der Bundes­ge­richtshof, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann auftrete, wenn er sich beispielsweise in seiner Werbung einer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung rühme, wenn der Auftraggeber hinsichtlich vertrags­re­le­vanter Umstände erkennbar rechtliche Belehrung bedürfe oder wenn der Makler den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasse oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleite. So lag der Fall hier aber nicht.