Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie kann zu steuer­pflichtigen Gewinn­aus­schüttungen führenBei "Zwischen­schaltung" einer Kapital­ge­sell­schaft führt Mietverzicht der zu verdeckter Gewin­n­aus­schüttung der Gesellschaft an ihre Gesellschafter

Es entspricht wohl gängiger Praxis und Empfehlung einschlägiger Verkehrskreise, beim Ankauf einer spanischen Ferienimmobilie eine spanische Kapital­ge­sell­schaft zu errichten und als Eigentümerin der Immobilie "vorzuschalten", vorzugsweise, um spanische Wertzuwachs- und Erbschafts­steuern zu 'ersparen', aber auch aus Gründen der Haftungs­be­schränkung sowie der Anonymität. Dieses Gestal­tungs­modell kann jedoch in Deutschland "teuer" werden, weil für die Immobi­li­en­nutzung meistens keine oder keine marktübliche Miete gezahlt wird und der Mietverzicht dann eine verdeckte Gewin­n­aus­schüttung der Gesellschaft an ihre Gesellschafter darstellt. Die Gesellschaft verzichtet nämlich in aller Regel nur aus Gründen des gesell­schaft­lichen Nähever­hält­nisses auf eine entsprechende "Vermö­gens­mehrung".

Sachverhalt

Im zugrunde liegenden Fall ging es um eine deutsche Familie - die Eltern und ihre beiden Kinder -, die im Jahre 2000 für rund 2,4 Mio. DM ein 1.000 qm großes, in Porto Andratx auf Mallorca belegenes Grundstück mit einem 160 qm großen Einfamilienhaus und einem Schwimmbad erworben, "dazwischen" aber eine spanische Sociedad Limitada, vergleichbar einer deutschen GmbH, "geschaltet" hatte. Das Haus stand den Familien­an­ge­hörigen ganzjährig zur Verfügung und wurde von ihnen zu Urlaubszwecken unentgeltlich genutzt.

Finanzamt nimmt steuer­pflichtige verdeckte Gewin­n­aus­schüt­tungen der Gesellschaft an

Das Finanzamt nahm an, dass die Nutzung steuer­pflichtige verdeckte Gewin­n­aus­schüt­tungen der Gesellschaft an ihre Gesellschafter nach sich zog. Im Einzelnen ging es für die Jahre 2001 bis 2005 um Beträge in Höhe einer geschätzten Kostenmiete zzgl. eines Gewinnzuschlags von rund 78.000 Euro jährlich. Der Bundesfinanzhof hat das im Grundsatz bestätigt.

Spanische Steuer ist gegebenenfals auf deutsche Einkommensteuer anzurechnen

Beim Kauf einer ausländischen Ferienimmobilie wird das Urteil zu beachten sein. Das gilt insbesondere für Objekte in Spanien. Die Gefahr einer Nachver­steuerung in Deutschland vermindert sich auch nach dem neuen deutsch-spanischen Abkommen zur Vermeidung der Doppel­be­steuerung nur dann, wenn die Nutzung in Spanien tatsächlich besteuert wird; eine spanische Steuer wäre dann auf die deutsche Einkommensteuer anzurechnen.