Eine gesamt­s­chuld­ne­rische Haftung kann nur gesetzlich bestimmt oder vertraglich ausdrücklich vereinbart worden seinLandes­hauptstadt Hannover haftet nicht für ausgefallene Zahlung einer Sonderumlage der Projekt IZ Hannover GmbH im Ihme-Zentrum

Die Klägerin des Rechtsstreits ist die Gemeinschaft aller Wohnungs- und Teileigentümer des Ihme-Zentrums. Das Ihme-Zentrum ist ein Wohn-, Büro- und ehemaliges Einkaufszentrum, das rechtlich als Anlage nach dem Wohnungs­ei­gen­tums­gesetz ausgestaltet ist. Die Beklagte ist die Landes­hauptstadt Hannover, die Mitglied der Gemeinschaft ist, weil sie Eigen­tums­anteile am Ihme-Zentrum hält.

Im Jahre 2021 schlossen die Mitglieder der Wohnungs- und Teileigentümer des Ihme-Zentrums einen gerichtlichen Vergleich. Darin vereinbarten sie unter Bezugnahme auf die Teilungs­er­klärung die Erhebung einer Sonderumlage von den Eigentümern der Gewer­be­ein­heiten für Erhal­tungs­maß­nahmen des Sockel­ge­schosses des Ihme-Zentrums. Im September 2022 beschloss der Verwal­tungs­beirat, einen Betrag von 4,1 Millionen Euro für verschiedene Sanierungen anzufordern. Die Beklagte zahlte den auf sie nach dem entsprechenden Vertei­lungs­schüssel entfallenden Betrag. Die Projekt IZ Hannover GmbH, eine weitere Eigentümerin einer Gewerbeeinheit, war nach dem Vertei­lungs­sch­lüssel zur Zahlung eines Betrages von ca. 3,95 Millionen Euro verpflichtet. Sie leistete keine Zahlung und befindet sich mittlerweile im Insol­venz­ver­fahren.

Die Klägerin trat darauf an die Beklagte heran und verlangte von ihr unter anderem die Zahlung des auf die Projekt IZ Hannover GmbH entfallenden Betrages. Dies lehnte die Beklagte ab. Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst die Zahlung eines Teilbetrags von 100.000 EUR verlangt. Sie hat die Auffassung vertreten, dass die Beklagte als sog. Gesamt­s­chuldnerin hafte.

Wer oder was ist ein Gesamtschuldner?

Ein Gesamtschuldner ist jemand, der zusammen mit einem anderen für die Erfüllung einer Verpflichtung haftet. Der Gläubiger kann in diesen Fällen von jedem einzelnen verlangen, die gesamte Verpflichtung zu begleichen. Er muss also weder an jeden der Gesamtschuldner herantreten, noch muss er die Verpflichtung aufteilen. Erfüllt einer der Gesamtschuldner die Verpflichtung, werden alle Gesamtschuldner von der Verpflichtung befreit. Sie müssen dann untereinander regeln, wer welchen Anteil trägt.

Wäre die Landes­hauptstadt Hannover zusammen mit den anderen Eigentümern der Gewer­be­ein­heiten Gesamt­s­chuldnerin, hätte sie unter Umständen für die gesamte Sonderumlage aufkommen müssen, also auch für den auf die Projekt IZ Hannover GmbH entfallenden Anteil.

Die Entscheidung des Gerichts:

Dieser Auffassung ist das Gericht nicht gefolgt. Das Gericht hat dabei klargestellt, dass eine gesamt­s­chuld­ne­rische Haftung nur bestehe, wenn sie gesetzlich bestimmt oder vertraglich ausdrücklich vereinbart worden sei. Die Klauseln in der Gemein­schafts­ordnung sowie der gerichtliche Vergleich sähen eine Kosten­ver­teilung nach einem konkreten Schlüssel vor, der eine anteilige und keine gesamt­s­chuld­ne­rische Haftung begründe. Die Formulierung in der Gemein­schafts­ordnung, dass die Kosten von der "Gesamtheit der Raumeigentümer" zu tragen seien, bezeichne keine gesamt­s­chuld­ne­rische Außenhaftung, sondern lediglich eine interne Verteilung der Lasten innerhalb der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft. Auch der Verweis auf einen detaillierten Vertei­lungs­sch­lüssel spreche gegen eine gesamt­s­chuld­ne­rische Haftung. Das Gericht hat betont, dass eine Ausfallhaftung für die Anteile insolventer Eigentümer nur durch eine eindeutige vertragliche Vereinbarung entstehen könne. Eine solche liege im Streitfall aber nicht vor.

Auch eine Vertrags­an­passung wegen der Insolvenz eines großen Miteigentümers lehnte das Gericht ab. Die Insolvenz sei keine grundlegende Änderung der Geschäfts­grundlage, sondern ein allgemeines Risiko, das sich im Rahmen des Gemein­schafts­ver­hält­nisses verwirklicht habe.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig und kann binnen eines Monats mit der Berufung angefochten werden.