Fristlose Kündigung durch Auszug des Mieters

Räumt ein Mieter das Mietobjekt und stellt gleichzeitig die Mietzahlungen ein, so kann sein Verhalten nach einer Entscheidung des 24. Zivilsenats des OLG Frankfurt am Main als schlüssige Kündi­gungs­er­klärung zu werten sein.

Die Beklagte hatte 1996 Geschäftsräume in einem Bereich angemietet, der zu einem Einkaufszentrum erweitert werden sollte. Ihr war deshalb die künftige Einbettung des Ladenlokals in ein größeres Einkaufszentrum nach einem Überg­angs­zeitraum von zwei bis drei Jahren bei Abschluss des Mietvertrags zugesichert worden. Später gab die Vermieterin ihre Erwei­te­rungspläne jedoch auf. Im August 2000 räumte die Beklagte das Geschäftslokal, ohne das Mietverhältnis vorher ausdrücklich zu kündigen.

Mit der Klage verlangte die Vermieterin rückständigen Mietzins für die Zeit von September 2000 bis Februar 2004. Die Klage hatte in beiden Instanzen keinen Erfolg.

Der Senat ging davon aus, dass der Mietsache wegen des nicht durchgeführten Ausbaus des Einkaufs­zentrums nach Ablauf der Übergangszeit eine zugesicherte Eigenschaft gefehlt habe und die Beklagte deshalb ein Recht zur außer­or­dent­lichen Kündigung hatte (§ 542 BGB a. F.).

Die Beklagte habe die Kündigung nicht erst durch ein Schreiben im Jahr 2001 oder noch später erklärt, sondern konkludent bereits durch die Räumung des Geschäftslokals und die gleichzeitige Einstellung der Mietzahlungen. Die Vermieterin, die hiervon alsbald erfahren habe, habe dieses Verhalten auch nur als Kündigung verstehen können.

Für die außer­or­dentliche Kündigung nach § 542 BGB a. F. habe das Gesetz keine Schriftform verlangt, im Mietvertrag selbst sei eine schriftliche Kündigung ausdrücklich nur für die ordentliche Kündigung vorgesehen gewesen. Da Partei­ver­ein­ba­rungen über ein Schrift­for­m­er­for­dernis für Kündi­gungs­er­klä­rungen eng auszulegen seien, könne diese Bestimmung nicht auf die außer­or­dentliche fristlose Kündigung bezogen werden.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen.