Verpächterin eines Hotels darf Vertrag bei Zimmer­ver­mietung an Geflüchtete nicht kündigenZur Vermietung von Zimmer­kon­tin­genten an eine Kommune zur vorübergehenden Unterbringung Geflüchteter

Die Klägerin schloss 2016 mit der Beklagten einen Vertrag über Räumlichkeiten zum Betrieb des „Hotel F.“ in Gießen. Die Sache durfte vertraglich nur zum vereinbarten Nutzungszweck gebraucht werden. Seit Herbst 2022 buchte das Jugendamt der Stadt Gießen regelmäßig Zimmer für in seiner Obhut stehende Jugendliche. Nach Abmahnung kündigte die Klägerin 2023 fristlos. Sie hält die Unterbringung unbegleiteter Jugendlicher für vertragswidrig. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Beklagte zur Räumung und Herausgabe verurteilt.

Auf die hiergegen eingelegte Berufung wies der für Miet- und Pachtrecht zuständige 2. Zivilsenat des OLG die Klage ab. Der Vertrag zwischen den Parteien sei nicht wirksam fristlos gekündigt worden.

Die Beklagte habe insbesondere nicht die Rechte der Klägerin durch eine unbefugte Überlassung an Dritte in erheblichem Maße verletzt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dem Betrieb eines Hotels sei es immanent, dass es zu Beher­bungs­ver­trägen mit Dritten komme. Davon umfasst sei etwa auch, dass bei der Buchung von Zimmer­kon­tin­genten durch Firmen o.ä. ein ganzes Hotel faktisch durch ein und denselben Mieter belegt werde. Der hier zu beurteilende Abschluss von zeitlich begrenzten und auf bestimmte Zimmer bezogenen Beher­bungs­ver­trägen mit der Stadt Gießen sei folglich nicht unbefugt gewesen. Die Grenze zur unzulässigen Gebrauchs­über­lassung wäre allenfalls dann überschritten, wenn die Stadt das gesamte Gebäude übernommen und zu einem Flüchtlingsheim umgebaut hätte. Dies sei indes nicht der Fall.

Eine zur Kündigung berechtigende Gefährdung der Mietsache (Vernach­läs­sigung) durch unbegleitete minderjährige Geflüchteten sei ebenfalls nicht erkennbar.

Schließlich liege auch keine Pflicht­ver­letzung wegen Überschreitung des Vertragszwecks vor, die nach Abwägung der beidseitigen Interessen zur Kündigung berechtigen würde. Die zeitweilige Vermietung an die Stadt Gießen zum Zweck der Unterbringung minderjähriger unbegleiteter Geflüchteter überschreite nicht den Vertragszweck. Die vertragliche vereinbarte Nutzungsart als Hotel sei durch das Angebot von individueller Unterkunft, Service, Verpflegung und Nebenleistungen gekennzeichnet. Die Aufent­haltsdauer der Gäste, der Zweck des Aufenthalts und die Motive für die Anmietung der Zimmer stellten dagegen keine entscheidenden Kriterien für die Bewertung als Hotelbetrieb dar. Die Klägerin habe im Hinblick auf den vereinbarten Nutzungszweck insbesondere keinen Anspruch darauf, „dass die Vermietung nur an einen bestimmten Personenkreis erfolgen darf, solange keine Beein­träch­ti­gungen der Räumlichkeiten vorliegen bzw. zu befürchten sind“, unterstrich der Senat. Es sei auch nicht vorgetragen, dass „Geflüchtete die Zimmer intensiver und nachlässiger nutzten als dies bei einer „normalen“ Vermietung an Hotelgäste der Fall wäre“, führte der Senat weiter aus.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die Klägerin kann mit der Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde die Zulassung der Revision begehren.