13.12.2024
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Sie sehen eine Einbauküche in einer Wohnung.

Dokument-Nr. 33504

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Urteil07.11.2023Oberlandesgericht Frankfurt am Main2 U 115/22
Vorinstanz:
  • Landgericht Frankfurt am Main, Urteil12.10.2022, 2-13 O 116/22
ergänzende Informationen

Oberlandesgericht Frankfurt am Main Urteil07.11.2023

Kein Räumungs­an­spruch beim Ausbleiben von Spendengeldern des Vermieters an den Mieter zur Erfüllung der vereinbarten MietzahlungSpenden­ver­ein­barung stellt mietrechtliche Abrede über Höhe und Fälligkeit der Miete dar

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages - aus steuerlichen Gründen - in einer gesonderten Vereinbarung, dass der Vermieter an den gemeinnützigen Mieter eine Spende zahlt, die dieser wiederum zur Begleichung der Mietzahlungen verwendet, gerät der Mieter im Fall des vertrags­widrigen Ausbleibens der Spenden nicht in Zahlungsverzug. Das Oberlan­des­gericht Frankfurt am Main hat auf die Berufung der beklagten Mieterin hin das auf Zahlung und Räumung gerichtete Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Beklagte ist eine gemeinnützige Stiftung. Sie betreibt in einem 2012 von einer GmbH angemieteten Geschäftshaus in der Frankfurter Innenstadt ein Museum. Kurz nach Abschluss des Mietvertrages vereinbarten die Vermieterin und die Stiftung in einem gesonderten Dokument, dass die Vermieterin jährlich eine Spende etwa in Höhe der vereinbarten Jahresmiete an die Stiftung zahlt. Aus den Spendengeldern wollte die Stiftung, die über kein nennenswertes Vermögen verfügt, die Miete bezahlen. 2020 wurde das Gebäude an eine Immobi­li­en­ge­sell­schaft aus Frankfurt verkauft. Die Kaufver­trags­parteien vereinbarten die Übernahme der Spenden­ver­pflichtung durch den Käufer und neuen Vermieter der Beklagten. Nachdem von der neuen Vermieterin keine entsprechenden Spendengelder mehr an die Beklagte überwiesen wurden, konnte die Stiftung die Miete nicht mehr bezahlen. Die neue Vermieterin kündigte wegen Zahlungsverzugs und klagte die rückständige Miete ein. Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben.

Spenden­ver­ein­barung ist Abrede über Miethöhe

Auf die Berufung der Stiftung hat das OLG die Klage abgewiesen. Die Stiftung sei nicht mit den Mieten in Verzug geraten. Die zwischen der ursprünglichen Vermieterin und der Beklagten getroffene Spendenvereinbarung stelle eine mietrechtliche Abrede über Höhe und Fälligkeit der Miete dar; sie stehe entgegen der landge­richt­lichen Annahme nicht allein im wirtschaft­lichen Zusammenhang zu dem Mietvertrag. Damit sei diese Vereinbarung auf den neuen Käufer der vermieteten Räumlichkeiten übergegangen und binde ihn („Kauf bricht nicht Miete“). Inhaltlich handele es sich bei der Spenden­ver­ein­barung um eine verdeckte Vereinbarung über die Miethöhe. Mit der als Spende deklarierten Zahlung sei die zunächst vereinnahmte Miete zurückgezahlt und damit die tatsächlich vereinbarte Miete um die Höhe der Spenden­ver­ein­barung reduziert worden. Die Parteien hätten sich auf diese Weise die Gemein­nüt­zigkeit der Beklagten zunutze gemacht, „indem der tatsächlich nicht verlangte Mietanteil über die Deklaration als Spende einer steuerlichen Privilegierung zugeführt werden konnte“, vertieft das OLG. Durch die Zahlung der Jahresspende schuldete die Beklagte faktisch gar keine Miete. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.

Quelle: Oberlandesgericht Frankfurt am Main, ra-online (pm/ab)

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